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中古住宅になかなか買い手が見つからない一番の理由は、ずばり「売り出し価格が高すぎる」ことです。
慣れ親しんだ我が家に思い入れのある売主の心理と、できることなら少しでも安く買いたい買主との心理に大きなズレがあることが原因です。買主側は冷静ですから、相場より割高に感じられる物件に手を出すことはまずありません。
早期売却を成功させたいなら、最初の売り出し価格の設定が重要になってきます。
売却価格の査定は複数の業者に依頼し、比較検討して客観的な相場を知ることが大切です。不動産業者にはそれぞれ得意・不得意の分野があります。査定を依頼した業者のうち、得意分野である不動産業者を見極めることも大切です。
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自分の家に興味を持ってくれた方が内覧に訪れる事がありますが、お部屋に対する第一印象は、早期売却に直接影響します。
とくに住みながら売却を進める場合は、生活している状態のお部屋を見せることになります。生活感のあふれるお部屋だと新しい暮らしへの夢が持てず、なかなか買い手がつかずに苦労するケースが多いです。
自分自身が購入希望者の立場に立ったときをイメージして、どこをチェックするか、何が気になるのかなどを事前に想定し、長所と短所を把握しておくことが重要です。また、居住中の場合は内覧希望日との日程調整が難しいかと思いますが、内覧を快く受け入れると印象も良くなり、結果的に家を早く、高く売ることにもつながります。不動産会社から内覧申し込みの連絡をもらったら、できるだけ前向きに検討して、必要な準備を済ませておくことが大切です。
また、良い印象を与えるためには、清掃や修理を行って物件の魅力を高めておくことも大切です。
内覧を受け入れる前に、玄関や水回りのにおい、照明の明るさ、物が多すぎて部屋が狭く見えないかなどを確認しておきましょう。庭やベランダなどがあれば、そちらにも目を向けておきましょう。必要があれば、ハウスクリーニングやリフォームを専門業者に依頼するのも1つの方法です。
買う側にとっても、居住中の物件を見るということは、具体的な生活のイメージを持てるようにもなります。何より売主が大事に使っている様子が伝わるため、内覧者に購入したいと感じてもらいやすくなり、早期売却につながる可能性もあります。
内覧で気を付けたいのは室内だけではありません!
マンションであればエントランスや共用廊下の清掃状態、駅から物件までの道中に街灯がないような暗い道や危険な場所がないかなども気を付けたいポイントです。
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早期売却を目指すのであれば、思い切って空き家にして売り出すのも一つの方法です!
最近では、中古住宅を新築のモデルルームのように、家具やインテリアでコーディネートする「ホームステージング」も話題です。
昨今の状況からオンラインやリモートが発達し、現地を見なくてもオンライン上で様々な物件を閲覧できるようになりました。また、インテリアを活用して物件の第一印象を改善することで、「実際に見たい」と内覧につながるケースが増えているそうです。
さらに、テレワーク推進の動きもあり、「自宅で快適に過ごす」ことを重要視する人が増えたことで、引っ越しを検討する人もいます。
そのため、ホームステージングによってモデルルームのようにコーディネートされた物件は、そのままの状態の物件に比べてリアルな生活を想像しやすく、購入検討者に好印象を残しやすいというメリットがあります。
業者にコーディネートを依頼することもできますし、費用を抑えたかったり、部屋の一部だけを変えたいといった場合には、手軽にDIYもオススメです。
また、依頼している不動産会社の担当者を通して、実際ご内覧いただいたお客様の感想を聞くのも大事かもしれません。いただいた意見を参考に、早期売却につながる手がかりを探るのもいいかもしれませんね。担当者と相談しながら、売却活動の方向を少しずつ修正していくと、より早くいい買い手と巡り合えるでしょう。
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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
TEL:052-723-7751
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不動産売却を考えた際、自分の家がいくらの価値なのか、どう調べたらいいのか、考えた事はありませんか?
不動産会社に売却の相談をすると、「査定」の話を持ち掛けられます。
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机上査定
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訪問査定
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机上査定と訪問査定には、それぞれ特徴があります。
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自宅の売却を検討し、不動産業者に査定を依頼すると、周辺の環境や成約事例に基づき、査定額を算出してもらいます。そこで不動産価格や税金を調べる際に必要なのが、『不動産評価額』と総称される5つの指標。
実際に売買される価格は【時価(実勢価格)】 といい、
その目安とされるのが 【地価公示価格】や【基準地価】です。
また、納税額を計算する際の基準となるのが、
【相続税路線価額】と【固定資産税評価額】 です。
「固定資産税ってこんなに高いの?」
「自宅を売却したいけど、いくらで売れるんだろう?」など、不動産にまつわる悩みは尽きないと思います。
購入にしろ売却にしろ、それぞれの価格を知るための物差しとなる5つの価格を、それぞれ説明させていただきます。
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▼不動産に存在する5つの価格
① 時価(実勢価格ともいう)
② 地価公示価格
➂ 基準地価
④ 相続税路線価額(単に路線価額ともいう)
⑤ 固定資産税評価額
同じ意味でも名前が異なることので余計に複雑に感じますが、時価以外は国及び県、市町村が定めた評価額となります。
5つも価格があると、「どれを基準に今考えている土地の価格を考えればいいのだろう?」と思いますが、実際にはどれも定期的に見直しが入り、調整されています。
それでは、各評価額の特徴やバランスの比較も併せてご説明いたします!
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【時価(実勢価格)】
公的機関が公表する価格ではなく、市場で実際に売買取引が行われた価格
不動産取引において実際に売買が成立した価格なので、公的機関が公表する評価額と異なるケースがあります。
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【地価公示価格】
国土交通省が公表する毎年一月一日時点の、全国各地の1㎡あたりの土地単価
国土交通省の依頼を受けた不動産鑑定士が駅までの距離・土地の形状・周辺環境などの現地調査を行い、総合的に評価します。
用途としては一般的な土地売買の指標になったり、公共事業の土地取得価格の参考になります。
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【基準地価】
各都道府県が公表する、全国2万ヶ所以上の基準地の1㎡あたりの土地単価
地価公示価格の評価は国が地価公示法に基づいて行うのに対し、基準地価の評価は各都道府県が国土利用計画法に基づいて行います。
その主な目的は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるため、一般的な土地取引に際して適正な地価を算定するためなどです。地価公示価格とほぼ同じですが、基準地価の方が地方においては調査地点が多く、都市計画区域外も対象になっているのが特徴です。調査や公表する時期が半年ずれており、公示地価と基準地価を比較することも可能です。
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【路線価額】
路線(道路)に面する宅地の1㎡あたりの評価額 です。
これをもとに相続税額や贈与税額を算出します。
税の計算をよりスムーズに行うために税務署によって定められており、国税庁によって例年7月に1月1日時点の価格が公表されます。公示地価の80%となるように決められています。
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【固定資産税評価額】
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する際の基となる評価額です。
各市町村長(東京都区部は東京都知事)によって定められ、原則として3年に1度の基準年度に見直されます。目安は地価公示価格の70%程度です。
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以上が5つの価格の主な特徴です。
地価公示価格・基準地価に関しては、実際の取引額の指標となることを目的としているので、土地売買の検討時に参考となるはずです。
実勢価格(実際に売買される価格)の目安は、地価公示価格・基準地価となります。ただし、実際の売買価格は、個々の土地の形状や売主・買主の事情などによって大きく異なります。
また、景気動向などによっても変化します。
「基準地の隣の土地だから同じ単価で売れる・買える」とは限りません。そのため、あくまでもエリアごとの傾向をつかむ程度の認識で参考にしていただければと思います。
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どのパターンが自分の状況に合うかも考えつつ、手間も費用も最小限に抑え、タイミングよく住み替えるための参考にしてみてください!
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理想的な住み替えのかたち「売り買い同時進行型」
しかし、家を売却できるタイミングは、思い通りにコントロールすることは簡単ではありません。良い物件と良い買い手に同タイミングで出合うことは至難の業。買主側の都合もありますし、自分自身が納得のいく物件探しにも時間と手間がかかります。
理想は「家の売却と新居の購入を同時進行で進めて、同じ日に退去・入居する」ですが、実際は売却と購入のどちらかを優先するケースが多いのが現実です。
◆向いている人
・コストの発生を極力避けたい人
・十分な時間の余裕があり、急な対応が発生してもすぐに動ける人
・不動産に関する知識をある程度持っている人
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家を売ってから新居を選ぶ!「売り先行型」
最も一般的な住み替えパターンです。
住み替えを検討する人の多くは、住んでいる家の住宅ローンがまだ残っている状態です。そのため、「家を売ったお金でローン残額を一括返済し、次の家を買う」という流れが一般的に考えられます。
ただし売却を優先した場合、次に住む家を急いで決めるか、仮住まいを探す必要が出てきます。この方法でタイミングよく住み替えるためには、仲介業者の協力を得て、売却と購入の決済を同時に行う必要があります。
・売却益をそのまま購入資金に充てることができ、新居購入の資金計画が立てやすい
・売却を急ぐ必要がない
・引っ越しを2回することにもなり、手間も出費もかかる
◆向いている人
・住宅ローンの返済が残っており、売却益で返却を予定している人
・売却価格次第で購入できる物件を変更できる人
・資金面で余裕がない人
数日程度であればホテルやウィークリーマンションという選択も可能ですが、仮住まいとして賃貸物件を借りると、半年で100~150万円ほどの出費になります。「いかに仮住まいを避けるか」が売り先行型でタイミングよく住み替えるポイントだといえます。
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新居を選んでから家を売る!「買い先行型」
新居探しを妥協したくない人向けのやり方です。
新居を決めてから住んでいる家を売却するため、仮住まいなしで住み替えられます。ただし、売却に時間がかかると、二重ローンが必要になることもあります。
✖ 買い先行型のデメリット
◆向いている人
・既に住宅ローンを返し終えている人
・資金面で余裕がある人
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買い先行型でスムーズに住み替えるためには、「売却するタイミング」が鍵となります。新居購入後もなかなか家が売れなければ、金銭的な負荷が大きくなりますし、売却活動が長引けば、その分労力もかかります。
「気に入った物件が見つかったけど、家が売れるかどうか不安」という場合は、「買い替え特約」が便利です。
買い替え特約とは、「期限内に今住んでいる家が売れなければ、新居購入の契約を白紙に戻せる」という特約のこと。売り手がつかなければ家を買わなくてもよいので、買い替え時には便利な特約だといえます。
しかしこの特約は、新居の売り手にとってはデメリットになりうる内容です。断られることもあるので、必ずしも誰もが使えるわけではないということを理解しておく必要があります。
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自分の親が高齢なると、家族・親戚間で相続の話題が上がると思います。
親が持っている不動産をゆくゆくは相続する予定でも、「相続した後の家をどうするか」「そのまま持つか、売却するか」・・・など、難しい問題に直面します。
では、売却を考えたとき、相続前に売却して現金という形で相続するのと、相続後に売却をするのとどちらががお得なのでしょうか?
今回は、相続における不動産売却のタイミングについて解説します。
不動産を売却したときに発生する譲渡所得税や、相続時にかかる相続税は大きな金額になるケースもあるので、少しでもお得に売却や相続を進めたいものです。将来的に不動産を相続する予定がある方はぜひ参考にしてみてください!
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不動産を「相続前」に売却
不動産の所有者が生前に不動産を売却し、現金で相続をするケース
◎メリット
相続人が複数の場合、遺産分割がスムーズになる
相続人が複数いる場合、不動産は現金などと違い、遺産分割が大変かつ面倒です。共有名義にするのか、不動産をもらう代わりに現金を支払うのかなど、相続人同士で話し合って決めなくてはならず、トラブルの元になりやすいです。生前に不動産を売却して現金にしておけば、遺産分割もスムーズに進めることができます。
✖デメリット
不動産売却で利益が出た場合は、その利益(譲渡所得)に対して譲渡所得税がかかる
所有している土地や建物などを売って得た利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得には所得税や住民税がかかるので、これらを総称して「譲渡所得税」と言います。 (これは相続時に限らず、通常不動産を売却したら必ずかかる税金です)
譲渡所得は、単純に「売れた価格」そのものではなく、不動産を買ったときの費用や、売るときにかかった費用を、売れた価格から差し引いたものが「譲渡所得」になります。
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ちなみに・・・
不動産の所有者(親)が生前の状態で相続したけど、売却をしたくないという場合は「生前贈与」になります。生前贈与をした際は場合によって「贈与税」という税金を納めなくてはなりません。
こちらは注意が必要で、金銭や有価証券など換金性の高い財産を生前贈与することは比較的安易にできますが、土地や不動産などは換金することが難しく、価値が高額な財産を生前贈与する際は慎重に行う必要があります。土地の場合、一部を贈与することは不可能で、一筆(全体)を贈与する必要があります。そのため、高額な贈与税が発生するおそれがあります。
また、相続をする際には「相続税」という税金を納めることになりますが、生前贈与に課税される贈与税には「基礎控除」と言われる非課税枠が存在するため、「相続税対策」という意味では、生前贈与は有効です。ですが、生前贈与により不動産を取得した場合は不動産取得税が課税されるので留意しましょう。
また、不動産を子供に売却する「親子間売買」という方法もあります。
親子間であっても、不動産を「売買」して名義を変更することで、不動産を誰が相続するのかといった、よくある不動産トラブルも回避できます。また、親子間売買の方が税率が低くなっているので、コストを抑えることができます。ですが、親子間であっても通常の取引と変わらず、いくつかの手続きをふむ必要がありますので、実際に売却を終えるまでにはある程度の時間がかかります。
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不動産を「相続後」に売却する
不動産として相続をしてから、売却をして現金化するケース
◎メリット
現金で相続するよりも、かかる税金が抑えられる
財産を相続すると相続税がかかります。
例えば、3000万円の価値がある不動産をそのまま相続するのと、売却して現金で3000万円を相続するのでは、相続税も同じ金額だと思いますよね?
ところが、不動産の法律的な価値である「固定資産税評価額」と、売却金額の「時価」が同じとは限りません。ほとんどの場合、固定資産税評価額は時価よりもかなり低いのです。不動産のまま相続をして、固定資産税評価額で計算された相続税の方が安くなるケースが多いです。
また、相続後に不動産を売却した場合にも、利益に対して譲渡所得税がかかります。
この場合の利益は「不動産の売却価格ー不動産の取得費」の計算式で求めますが、一定期間内に売却をすれば、取得費に相続税を含めて計算することができます。取得費を増やして譲渡所得を抑えることができれば、その分の譲渡所得税も節税することができます。
✖ デメリット
相続人が複数の場合、売却手続きが複雑になる
相続人全員で共有財産として相続したなら、売却に関しても相続人全員の同意が必要となります。一人でも反対意見の人がいれば話がまとまらず、不動産の売却がなかなか進められない事態に陥ってしまう可能性があります。
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以上が「相続前」「相続後」の不動産売却の違いでした。
どちらにしろ何かしらの税金は発生しますので、そこは避けられません。ですが、少しでもかかる税金を抑えられたり、相続でもめる前に解決出来たりと、ちゃんとメリットもあります。不動産の相続や売却は一人では決められないことですので、しっかりと家族間で話し合って、何がお互いにとってベストなのかを、トラブルになる前に決めておくことが大切です。
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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
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新年あけましておめでとうございます!🎍 神山です!
皆さんは年越しはどのようにおすごしでしたか?
私は定番の年越しそばを食べ友人の家で年を越しました!
年越しそばは福岡のソウルフードである「資さんうどん」でたべてきました!
うどんメインですが、丼ものやおでんなどメニュー豊富です!
学生の頃はいたるところに資さんうどんがあったのでよく食べてた記憶があります 🙂
24時間営業をしている店舗もあるので、福岡に立ち寄った際には一度食べてみてください!
今週もがんばるぞー!
春日井で「売りたい」「買いたい」などのご要望がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
◇相続したお家があってどうしようか悩んでいる
◇今のお家がどれくらいで売れるか知りたい
◇古いマンションだから売れるか心配
◇住み替えようと思っているけどこのお家をどうしよう
などなど、お悩みの方はぜひ一度サンユーハウジングにご相談下さい♪
私共はお客様の力になりタイ!
スタッフ一同心を込めて全力でお手伝いをさせていただきます。
お電話の際はこちらまで、お気軽にお問い合わせください。
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神山 恭汰 080-2663-2264