不動産の売却を考えたときに、「どれくらいの期間がかかるの?」「お金はいくらかかるのか?」「儲けはあるの?」など、様々な疑問や不安が浮かぶと思います。ここでは、不動産の売却を考えてから、実際に買い手が見つかり契約が取り交わされ、売却が終わるまでの一連の流れをご説明させて頂きます。
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不動産売却の流れ
不動産売却は主に6つの工程があります。
①不動産会社に売却の相談を持ち掛ける
②不動産会社と媒介契約を結ぶ
③販売活動を開始する
④買主と売買契約を締結する
⑤契約後の、不動産の引渡し・決済
⑥売却後の確定申告
また、不動産の売却にかかる期間はだいたい4ヶ月程度と言われています。
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①不動産会社に売却の相談を持ち掛ける
まず、不動産売却とはどのようなものかについて書籍やインターネットを使うなどして情報収集をしましょう。
不動産会社に連絡をして「不動産を売却してもらえませんか」という旨の売却の相談をします。基本的には対面で話すことをオススメします。不動産売却では、会社の雰囲気や担当者の人柄を把握することも大切です。
相談は手ぶらでも構いませんが、できれば事前に必要な書類は準備しておくと話が進みやすいです。
・所有不動産の物件概要書
・登記事項証明書(登記情報)、もしくは固定資産税納税通知書
・間取り図および敷地測量図
相談と同時に、不動産の売却価格を決めるために不動産会社から価格査定を受けます。
不動産の「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産が売れそうな価格を付けることを指します。不動産市場の相場に対して高すぎると買い手に見向きもされず、低すぎると売主が損をしてしまうため、不動産売却のなかでも1つ目の要所です。
価格査定には、『机上査定』と『訪問査定(実査定)』の2種類がありますが、不動産を売ることが決まったら担当者に物件の内覧をしてもらい訪問査定を受けるのが通例です。
なおここで、複数の不動産会社に依頼すると、査定価格で不動産会社を比較検討することができます。
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②不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介(ばいかい)契約を結びます。
媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約です。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類から媒介契約の種類を選びます。不動産を売却する理由やご自身の状況をもとに契約の種類を選びましょう。
媒介契約の内容が決まり販売活動の方針を決められたら、署名・捺印おこない、媒介契約を締結します。
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③販売活動を開始する
媒介契約を結ぶと、正式に不動産会社が仲介として不動産の売却活動を開始します。ここからは基本的に売主ではなく不動産会社主導で売却活動が進みます。
販売活動は売主の状況や売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。その後、不動産会社の販売促進活動が開始されます。広告を見て興味を持った人から不動産会社が問い合わせを受けます。
問い合わせがあれば、買主へ物件の案内・説明をおこないます。
仲介する不動産会社に全てを任せてもいいですが、実際に売主が案内に立ち会って案内・説明をおこなうことが通例です。内覧日を調整して、事前準備も行います。
案内をした何名かの中から、物件を気に入った人から購入の申し込みを受けます。
なお、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んだ場合、不動産会社は定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があります。そのため、メール・電話・手紙、訪問何らかの方法で不動産会社から連絡が来るので、売りに出した反響がどの程度あったかを定期的に知ることができます。
案内が終わったら、不動産会社からの連絡を待ちます。
この段階で買い主からの条件交渉(値引き交渉)を受けることもあります。
不動産の売却で一番悩むところかもしれませんが、一度売り時を逃すとずるずると引きずられてしまうもの。売却完了に向けて、条件交渉には前向きに検討したほうが買い手が早く見つかる可能性があります。また、価格交渉の他にも引渡し時期なども条件になることがあります。
内覧を経て購入意思が固まった人から不動産会社経由で購入申込書(買付証明書)を受け取ります。売却活動の一連の手続きを経て、購入者が確定したら、売却販売活動は終了です。
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④買主と売買契約を締結する
買主が決定したら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」をおこない、特に問題がなければいよいよ不動産売買契約を結びます。
売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行うことが多いです。
どうしても売主と買い主の都合がつかないときには、手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法など重要事項を事前に決めた上で、署名捺印を別日に行うこともできます。(※「持ち回り契約」といいます)
売買契約の前には必要書類を準備しておきましょう。
売買契約時で売主の必要書類は以下のとおりです。
・実印・認印
・身分証明書
・登記済権利証
・印鑑証明書
・収入印紙
契約場所に集まり、挨拶も終了したらいよいよ契約です。
宅地建物取引士が同席し重要事項説明の読み合わせをおこない、売買契約書を締結します。
契約では、契約書に署名の押印や、用意した書類をもとに本人確認をおこないます。
本人確認ができたら手付金の授受も同時におこないます。
内容に合意したら、売主・買主双方が契約書への署名・押印を行います。
契約後、印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主それぞれが一部ずつ持ち帰ることになります。
売買契約自体は、以上の流れで完了します。
また、不動産の「権利証」がない場合は適切に決済を行う事ができないため、決済の前までに探しましょう。万が一紛失していた場合、「本人確認情報」の作成を司法書士に依頼します。(費用は5~10万円ほどかかります)
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⑤契約後の、不動産の引渡し・決済
売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しが行われます。
売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っている場合は、融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。
売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、金融機関へ一括返済費用・不動産会社へ仲介手数料の支払い・司法書士へ登記費用を支払い、決済を完了させます。
買主への引き渡しの前に、隣地との境界や引き渡す面積を確定するために土地の確定測量をおこなう場合があります。(中古戸建や土地の場合)
これは売却する不動産の範囲を決めるために実施するものです。確定測量には費用がかかるので、売買契約後におこなうのが妥当です。
決済・引渡を終えたら、仲介した不動産会社は一旦役目を果たしたことになります。
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⑥売却後の確定申告
不動産売却後、売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために、確定申告を行わなければなりません。約1年間ほど期間が空きますが、毎年2月中旬~3月中旬の1ヶ月の間に行います。
確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。また、不動産売却によって利益が得られず損失を生んでしまった場合でも、損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず確定申告を行いましょう!
税務署で手続きをおこない確定申告を終えたら、ここですべての不動産売却活動が完了となります。
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以上、ざっくりとですが不動産売却を考えてから、買い手が見つかり契約を結んだ後の、引渡と確定申告までの流れをご説明させていただきました。
冒頭で、売却にかかる期間がだいたい4か月程度と言いましたが、これはあくまでも目安になります。できるだけ早くスムーズに売却活動を終わらせるためにも、内覧希望者が現れた場合には出来るだけ柔軟に丁寧に対応するのも、結果的に売却を早く終わらせることに繋がりますし、高く売れる可能性もあります。決済・引渡までは、不動産会社が親身になって対応してくれますので、不明点・不安な点が一つでもあったら相談してみると良いでしょう。
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離婚や転勤で住んでいた家を離れる場合、持ち家がある方にとっては売却するのか否かは大事な話となりますよね。
離婚の場合、お互いに判を押し離婚届を出すと成立になります。
ですが、「離婚届を提出した。これで終わり。」というわけにはいきません。
財産分与、慰謝料、子供がいる場合は親権・養育費など、お金に関する問題が発生します。夫婦が婚姻中に協力して築き上げた共有財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことになっていますが、名義に関わらず不動産の財産分与も2分の1ずつにするのが原則です。
一番わかりやすい方法が
お家を売却して売却金額を2分の1ずつ分けることです。
ですが、就学中の小さなお子様がいるご家庭は学校の事もありますし、簡単に「売却すればいいか!」とはならないと思います。
実際に、離婚を理由にお家を売却するケースは決して少なくありません。
厚生労働省の統計によると、結婚した3組に1組の方は離婚をしています。
そこで、離婚が原因で家の売却を検討している場合に、まず確認しなければならない大きな4つのポイントを紹介します。
① お家を売ったお金はどうなるの?
② お家を売れる人は夫と妻、どっち?
③ 住宅ローンがあるけど売れるの?
④ 売るなら離婚前、離婚後どちらなの?
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① お家を売ったお金はどうなるの?
A.家を売ったお金(財産分与)は2分の1ずつ
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産(土地・一戸建て・マンションなど)も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。
基本的に、不動産を売却して手元に残ったお金は、持分割合(その不動産を誰が、どのくらいの割合を所有しているか)やお互いの収入などに関係なく、夫婦で2分の1ずつします。ただし、夫婦で合意が得られた場合はこれに限りません。例えば、全額どちらか一方がもらうことも可能です。
住んでいたお家をどちらかが所有したい場合もあります。
どちらか一方が「そのまま住み続けたい」とした場合、お家の価格を調べて、2分の1の現金(代償金)を相手に支払えば、自分の家にすることができます。ただ現実的に、相手方にまとめて現金で支払えるという方はほとんどいません。
財産分与の2分の1ずつというのは基本的な考え方であり、夫婦の「合意」があれば自由に決定することができます。ですので、必ず2分の1ずつしなくてはならないというわけではありません。
これは一つの事例ですが、離婚時にお子様が「学区を変わりたくない、今の家に住みたい」との理由で、夫婦の合意の上、旦那様名義の家を奥様名義に変更し、住宅ローンを組みなおし、奥様とお子様が住み続けたという事例もありました。
婚姻前に親から譲り受けたり、自分自身で購入した不動産については、夫婦共同で形成した財産ではないため、財産分与の対象には含まれません。
また、住宅ローンが残っている場合も注意が必要です。
今の家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合は、そもそも財産分与の対象となりません。売却で手にしたお金は全てローンの支払いで無くなってしまうので、自分たちの財産にならないからです。
◆婚姻前に購入した家でも財産分与の対象になるケース
婚姻前に夫婦どちらかが購入した不動産の住宅ローンを婚姻後も支払っていた場合は、婚姻後、ローンを支払った分については共有財産の対象となります。
この場合、婚姻後に2人でローンを支払った額はいくらなのかをまず調べて、その割合から共有財産となる金額を計算します
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② お家を売れる人は夫と妻、どっち?
A.不動産の名義人でなければ売れない
夫婦どちらでもお家を売ることはできず、
不動産の売却は、基本的に名義人でなければできません。
例えば、不動産の名義が夫だけの単独名義だった場合、たとえ夫婦であっても妻が勝手に売却することはできません。また、夫と妻の共有名義であった場合は、夫婦共同でなければ売却することができません。
そのため、そもそも売却する権利は誰にあるのか確認する必要があります。
名義人が誰なのかわからない場合は、その不動産を購入した際の不動産売買契約書を確認しましょう。不動産売買契約書に記名押印した方が名義人です。夫婦共有名義の場合は、2人の名前が書かれています。
名義人でない場合は売却活動することができませんので、名義人と話し合って合意を得るしか方法がありません。
また、夫婦共有名義になっており、どちらか売却の意思が一致しない場合は、自分の持分割合(共有持分)のみを不動産会社など第三者に売却することは可能です。しかし、自分の共有持分が多い場合、たとえば、夫が60%の共有持分を売却した場合、相手の権利侵害分である10%分の代金を妻に支払わなければならない可能性があります。売却の意思が一致しないからと言って、夫婦に関係のない第三者に共有持分のみを売却することは、遺恨が残るため、後々大きなトラブルに発展してしまう可能性もあり、オススメできません。
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③ 住宅ローンがあるけど売れるの?
A.住宅ローンを返済できるかどうか
住宅ローンの状況によって、そもそも財産分与の対象なのかや売却方法が変わってきますので、必ず確認が必要です。
住宅ローンが残っていない、もしくは、そもそも住宅ローンを利用しておらず現金購入だった場合は、一般的な方法である「仲介」で売却することができます。
仲介での売却方法は、売却する不動産を不動産仲介会社に売却を依頼し、集客活動を行ってもらい、主に一般の消費者に購入してもらうための売却活動を指します。
一方、不動産会社に直接、不動産を買い取ってもらうことができる「買取」も可能です。
不動産会社が買い取ってくれるので、いつ売れるのかわからない仲介に比べて、即現金化できるのがメリットです。しかし、買取価格は相場価格の7割前後になってしまうのが一般的です。
▼住宅ローンが残っている場合の売却方法
住宅ローンが残っている場合は、ローン残高(残債)と今、家を売却したらいくらぐらいで売れるのか調べる必要があります。
家を売却したお金で残りのローンを完済できるかできないかを判断するためです。
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④売るなら離婚前、離婚後どちらなの?
A.売却するなら離婚前
売却すること自体は離婚前でも大丈夫ですが、売れたお金を財産分与する場合や、家そのものを財産分与する場合は、必ず離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。婚姻中に財産を移転すると「贈与」とみなされ、贈与税や不動産取得税が課税される可能性があります。
家の売却自体は、お互いに連絡が取れる離婚前の売却がオススメです。
離婚において、お家を売却するのか、財産分与するのかを判断する上で、現在のお家の価格を知るということは避けられません。
どんな形になるにしろ、離婚が決まり家を売却する予定があるのであれば、手っ取り早く不動産会社に査定してもらうのが一番早い方法かもしれませんね。
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建設中や建てたばかり、買ったばかりの場合は、家の価格を調べると、建築費用や購入金額より売却金額が低くなり、完済できなくなるケースがほとんどです。購入金額には、本来の家の価値に不動産会社の利益が上乗せされているからです。建設中や建てたばかりにも関わらず売却すると決まった場合は、未入居のままにしておくべきです。期間に限らず、一度でも人が住んでしまうと「中古」物件になり、さらに家の価値が下がってしまいます。
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◆転勤の場合
「家を購入したばかりなのに転勤が決まった」
「家族で引っ越すため、今住んでいる家をどうしたらいいか…」
家をせっかく購入したのに転勤を命じられた場合、持ち家をどうするか悩みますよね。購入したばかりの家を手放すのはもったいないですし、単身赴任で家族と離れるのもつらいので家をどうにかしたいと思う人は少なくありません。
転勤の場合、持ち家をどうすべきかは『空き家のまま所有する』『賃貸に出す』『売却する』の3パターンが考えられます。
決める基準としては、転勤期間を基準に決めるのがオススメです!
・転勤期間が2年以内→空家のまま所有
・転勤期間が決まっている→賃貸に出す
・いつ戻れるか不明→売却する
いつ自宅に戻れるかを考慮すれば、持ち家をどうするか選択肢が絞られます。
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一般的に、この短期間のために売却をする人はあまりいないでしょう。また、家が1~2人暮らし用ではない場合は、2年以内の短期で借りてくれる方を見つけるのもなかなか難しいです。見つかったとしても、長く住めない物件は家賃はかなり安くなってしまいます。
よって、2年以内に戻る予定ならば、家財などそのままで空き家にしておくのがオススメです。しかし、適切な管理が行われていない空き家は、空き家自体が老朽化するだけでなく、周りの景観にも影響し近隣地域の住民の迷惑にもなります。手放す気がないのであれば適切な管理が必要です。庭の雑草の除去をしたり、家の換気を行ったり、郵便物を片付けたり、通水しておかなけらばなりません。
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転勤期間が決まっているなら
転勤期間が決まっており数年以内で帰ってくるのであれば賃貸もオススメです。
貸し出す方法は、賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」と2パターンがあります。いつ家に戻るか分かっているなら、契約期間が終われば自分が確実に戻れる「定期借家契約」を結ぶようにしましょう。ただし、借りる人がいなければ賃貸は成立しないので、賃貸需要の高い都心部など人口が多いエリアに限られます。
◎賃貸に出すメリットとしては、
・今後戻ることが可能(家を手放さなくて済む)
・家賃収入が入る
・家の劣化を防げる
家を賃貸に出しても家の所有権は持ち続けれるため、契約期間が満了すれば家を明け渡してもらえ将来的に家に戻ることもできます。また、一軒家を貸すことで継続的な家賃収入を得れます。家にローンが残っていても家賃収入をローンの返済に回せ、余った分は貯蓄できます。
また、家は使わなければ急速に老朽化が進むため、家の劣化を防ぐという意味でも賃貸に出すことは効果的です。
ですが、どんな家でも借り手が見つかるわけではありません。
特に一戸建ての場合は借り手は子育て世代に限定されることが多く、定住を求めるファミリー層が多いため、1~2年といった短期間の借り手を見つけるのは非常に困難です。また、周辺の住環境や治安など、立地条件も重視されます。
また、住宅ローンを組んで家を購入している場合は、ローン契約違反になる可能性もあります。そもそも住宅ローンは居住用で利用することを前提としているため、賃貸にすると事業利用と判断されて契約区分から外れてしまう場合があります。ただし、期間限定での賃貸利用なら、そのまま住宅ローンを継続できる場合があるため、一度銀行に相談してみると良いでしょう。
転勤期間が不明で、いつ自宅に戻れるかわからない場合は、売却するのが最善でしょう。空き家の所有し続けても固定資産税や維持費がかかり、家の資産価値も年々落ちてしまいます。また、住宅ローンが残っている場合は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。費用の負担を軽くするためにも、家の資産価値が高い早いタイミングで売却した方が良いでしょう。
ただ、売却時には注意点があります。
希望売却価格や査定をしてみた結果、実際に売り出す価格以上に、住宅ローンの残額分を現金なりで工面しなくてはなりません。
なぜなら、売却時に名義を新しい所有者に変更するためには、残額分を全額返済しなければいけないからです。
さらに、売却時には、仲介手数料や登記費用などの諸費用もかかります。
売却時に利益が出たとしても、諸費用を差し引いた額でローンが完済できればいいですが、そうでない場合はさらに出費がかさむということも頭に置いておくといいでしょう。
ご家族、環境、お仕事など、様々な事情がありますので、まずは不動産会社にご相談するのがよろしいかと思います。
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不動産売買の際、購入希望者は築年数を大きな判断材料とします。
築年数は不動産の専門知識がない一般の方でも客観的に判断でき参考になるデータですし、同条件で希望に合う物件が複数ある場合、築年数の浅い新しい物件のほうを買いたいと思うのは自然の心理です。
また、不動産の売却を考えた場合、家の査定時にまず見られるポイントが築年数です。当たり前ですが、築年数が古い家ほど査定価格が低くなります。
つまり、「売る」ときも「買う」ときも、築年数は非常に重要な要素となります。
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建物には住宅の種類によって法定耐用年数という指標が定められており、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。一般的には木造の戸建が多いので、法定耐用年数を目安とした場合、築20年を超えた家の査定価格はゼロになることも珍しくありません。
ただ、耐用年数はあくまで減価償却などの際に用いられるものなので、耐用年数が過ぎたらからといって住めなくなるということではありません。しかし、住宅ローンの建物評価にも影響してくることから、耐用年数に関わる築年数は査定金額にも直接影響します。
では、マンションと戸建の、築年数と資産価値の関係について詳しく説明していきます。
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◆マンション◆
マンションの資産価値は、新築時と比べて
・築3年未満で約90%
・築10年で約70~80%
・築20年で約50~60%
・築30年で約30~40%
の評価額になると言われています。
また、マンションは戸建に比べて建物の強度が高く、管理の程度によっては建物の価値が変わってきます。
では、さらに細かく見ていきましょう。
新古物件とは、新築で売り切れずに1年以上経過した物件のことを言います。
不動産価値は新築時の約90%ほどです。
新築マンションを3年以内に売却する人は稀ですので、不動産市場にライバルとなる物件がほとんどいません。
築3年未満であればまだまだ新しく見た目もきれいで、設備や間取りなどの仕様も新築とほぼ変わらないため、人気が出やすい傾向にあります。
不動産の価値は、新築時の約70~80%の評価額となります。
築年数が10年以内であれば、まだ築浅物件として見られます。設備などもまだ新しく室内もきれいなため、価値の下落は少ないでしょう。築浅物件では、購入希望者はリフォームせずにそのままの状態で利用することが多く、そのため清潔な室内を保っていることなども価格に影響しやすくなります。
不動産の価値は、新築時の約60~70%の評価額となります。
この築年数は比較的多く市場に出ているため、人気もありますがライバルとなる物件も多くなる傾向にあります。
また、購入希望者の層としては、中古マンションでも駅から近いなどの立地を重要視している方や、新築マンションには手が出せないが、中古マンションであれば購入ができる方などが考えられます。
不動産の価値は、新築時の約5割程度の評価額です。
購入希望者にとっては、築15年以内のマンションに比べて、さらにリーズナブルに感じます。そのため、立地や広さを重視する方が購入を検討すると考えられます。
また、築25年までのマンションであれば、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の対象となります。
※物件状態や築年数によっては例外もある
不動産の価値は、新築時に比べて約3~4割ほどの評価額です。
築年数が経っているため、購入希望者はリノベーションを視野に入れて考えているでしょう。すでにリノベーション済みの場合は、間取りやリノベーションの内容が評価額に大きく関わってきます。特にこの築年数になると、マンションの管理状況によってもマンションの見方や評価が変わってきます。
築年数36年以上になると、評価額は新築時の約3割を下回ってきます。
リノベーションの有無、マンションの管理状況、立地などが評価額に影響してくるでしょう。また、昭和56年(1981年)に建築基準法が改正されています。この年以降から新耐震基準になっており、震度6強~7程度の地震への対策が取られています。そのため、昭和56年以前か以後かによって評価額も変わるでしょう。
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◆戸建◆
木造戸建はマンションに比べて耐用年数が22年と短いため、評価額が減少するペースが早くなります。
国土交通省の調査によると、戸建の資産価値は新築時と比べて
・築10年で半分ほど
・築15年で3割程度
・築20年で1割程度
・築21年以上でほぼなし
の評価額になると言われています。
では、さらに細かく見ていきましょう。
築10年の中古戸建の価値は新築物件に比べて約半分となり、戸建はこのようなペースで資産価値が下落していきます。
ただ、建売などに比べると大手ハウスメーカーで建てられた戸建てについては、価値の下落幅が少ない傾向にあります。また、中古戸建で住宅ローン控除を受けられるのは、基本的には築年数20年までです。
※物件状態や築年数によっては例外もあり
戸建の資産価値は築15年に新築物件の約20~30%になるペースで下落し、以降は緩やかなペースを保ちつつ、築20年で約10~20%になります。
新築時の建物価格が1500万円だとすると、建物評価額は150~300万円ほどになります。なお、平成12年(2000年)に木造住宅の耐震基準の改正が行われたため、平成12年以前か以降かによって耐震性能への信頼度が変わってきます。
築20年を過ぎると耐用年数を超えていくことになるため、家の価値が急激に下がってしまい、不動産評価額から考えると評価額はほとんどなくなります。
評価額が無しと判断された築30年を超えた物件は、「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが一般的です。これは、土地の売買という形を取ることで、売主側が建物に対して責任を負わないようにするという意味合いも含んでいます。また、立地によっては需要があり、建物を解体し更地にした方が売却しやすくなることも考えられます。
たとえ内装に目立った傷がない家でも、目には見えない建物の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、年数が経過していくと自動的に査定額も低くなるということを覚えておきましょう。
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不動産売却を考えた際、何から始めていいのか、自分の家はいくらで売れるのか、いろいろと不安や疑問が思い浮かびますよね。
不動産の売買は数千万円単位の大金が動くため、なかなか一歩踏み出せない方もいるのではないでしょうか。
そもそも、自分の大切な家を販売してくれる不動産会社は何を基準に選べばいいのか・・・売買時の仲介に入る不動産会社を選ぶ時は、できるだけ信用のおける不動産会社を選びたいもの!
不動産会社はコンビニの数の2倍以上あると言われています。
12万以上ある宅建業者の中でも、10万軒以上は従事者5人に満たない小規模な業者という統計もあります。
知名度のある大手の会社を選ぶ方もいれば、エリアを熟知した地元に根付いた不動産会社を選ぶ方もいると思います。また、サービスの良さや仲介手数料の安さ、担当者の対応の良さなど、選ぶ基準はさまざま。
主にこの3つが考えられると思いますが、中でも、親身になって相談に乗ってくれたり、一緒に対策を考えてくれるなど、不動産担当者の対応を基準に考える方は多いのではないでしょうか。
まさに【不動産売却の肝】ともいえるでしょう!
では、どのような不動産会社・不動産担当者であれば信用しても良いのでしょうか。
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一般的な不動産売却の流れを理解しておくことも重要です。
まず、売却の依頼を受けた不動産会社は、お客様と面談・査定を行い、売主が納得すれば、不動産会社との間で媒介(ばいかい)契約を結びます。
媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約です。
その後、専任媒介や一般媒介でお預かりした物件を『不動産流通機構(レインズ)』と呼ばれる、物件情報のデータベースシステムに物件を登録します。これは不動産業者間で閲覧できるシステムとなっており、自社が登録した物件を他社も閲覧できるため、より多くの不動産会社に物件を見てもらうことができます。
また、他社の物件も閲覧できるため、物件探しや情報収集の参考にしたりします。
レインズはこのような仕組みになっていることから、自社のみならず他社にも物件を見てもらうことができるため、より早く売却に繋がります。
その後、販売活動を開始し、買い手が見つかれば契約を結びます。
売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しを行い、売却後の確定申告を終えたら、これですべての不動産売却活動が完了となります。
自分で買い手を見つけてくることもできますが、やはり知識がないと自分で全てを行うのは難しいですよね。
そこで、お客様に寄り添い、不動産などの売却の相談や査定、営業活動などを担うのが不動産担当者です。この不動産担当者によって、高く売れるか、早く売れるかにかなりの違いが出ると言えるでしょう。
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宅地建物取引主任者の資格が必要になる場面は、主に売買契約の重要事項説明のときだけなので、その他の業務は無資格でおこなっても法律的に違反ではありません。ただ、やはり専門性の高さを求めるなら、宅建士の資格を持っている者に担当してもらうというのが売却を任せる時に重要なポイントのひとつ!
また、宅地建物取引主任者の資格の有無とともに、所有している不動産を売却する上での状況にあった資格を持っているかどうかも確認しましょう。
例えば、買い替え・住み替えの場合だと、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、ついでにお金やローンの相談もできます。他にも、マンション管理士や管理業務主任者、任意売却取扱主任者、ホームインスペクターなど、マンションを売却する上では様々な資格も有効です。
不動産を売却することは、大きなお金が動くことにもなりますし、人生で何度も経験するものではありません。その分、不安も大きくなります。そのため、どれほどの価格で売却できるのが好ましいのか、いつ売却するのが好ましいかなどを提案してくれる不動産担当者だと、売却する際に安心感も感じられます。
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レスポンスが早い営業担当者は、基本的には良い営業担当者です。
反対にレスポンスが悪い営業担当者は、あまり選ばない方が良いでしょう。
不動産の相場は刻一刻と変化するため、少しでも早く売れるようにすることが結果的に高値での売却につながることが多いです。
また、お得な物件を探している場合、情報が表に出ればすぐに売れてしまいます。買う側にとっても、売る側にとっても、素早く対応してくれて最新の情報を教えてくれる営業担当者は信頼できるといえるでしょう。
しかし、やる気のない担当者の場合、なかなか物件情報を教えてくれなかったり、インターネット上に物件情報を掲載しなかったりします。そのせいで思うように売却や購入が進まないことがあります。特に、売却時はいつまでに売らなければいけないというタイムリミットが決まっていることもあるので、レスポンスの悪い営業担当者を利用することは避けましょう。
こちらの要望に素早く答えてくれる営業担当者であれば、無駄な苦労やストレスを抱えずに済みます。
些細な質問や疑問点に関して曖昧な返事をしたり、「何とかなりますよ!」と勢いだけで乗り切ろうとする営業マンは後々トラブルに発展する可能性があるので、思い切って違う営業マンに担当してもらうか、別の不動産会社に変更してみるのもありかもしれません。
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◎資格の更新を何回も繰り返している会社である
不動産会社は都道府県、もしくは国に登録を行う義務があり、営業の認可を受けた事業者の登録番号は不動産会社の店頭に掲示する義務があるので、その免許番号を確認してみましょう。
・国土交通大臣免許(5)第○○○○号
・愛知県知事免許(2)第○○○○号
免許番号が記されている場合、漢字のあとの()内の数字は、5年毎の更新を繰り返している回数です。
更新回数の多さは、その不動産会社が長年に渡り営業を続けていることの証明です。
顧客の信頼を得ている不動産会社だと言えます。もちろん、新しい不動産会社だから信頼できないわけでありませんが、登録の更新を繰り返しており、長く営業できているという実績は客観的に判断できる指標です。
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物件の売主として不動産会社を探すとき、まずは売却物件の査定を依頼することが多いでしょう。この査定をどのようなプロセスで行い、どういった根拠に基づいて価格を提示するかでも、不動産会社を信頼できるかどうかが違ってきます。
複数の不動産会社に査定を依頼した場合、高い値段をつけてくれた不動産会社を思わず選びたくなるかもしれません。
心理的に「せっかくなら高く売りたい」と思うのは当然のことです。
しかし、金額だけで踊らされてしまうのは危険ですので注意してください!
各不動産担当者は自身の会社を選んで欲しいという理由で、実際の売却金額よりも高額な査定額を提示してくる不動産会社は少なくありません。また、自分たちで売上を確保できる専任媒介契約を結ぼうと高い査定額をつけてくることもあります。
しかし、実際に売り出してみると市場よりも割高な査定価格では売れず、「この値段じゃ売れないので値下げしましょう」と値下げを切り出し、あなたの思うような値段で売ってくれないこともあるようです。
査定額の高低ではなく、提示した金額に対し「築何年でこういった立地で、土地の価格がこの程度だからこの価格になりました」というように、直近の取引事例や客観的なデータを元に、根拠を明確に示してくれる不動産会社を選びましょう。
また、良さだけでなく、デメリットについても指摘してくれる不動産担当者も良い不動産担当者と言えるでしょう。
もし、査定の時の説明でデメリットについて触れていない場合には、本当にデメリットがないのかどうかしっかり確認するようにしましょう。
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「不動産会社はどの会社を使っても同じだから、どの営業担当者も似たり寄ったり」ではありません。不動産会社と営業担当者の良し悪しで、不動産売買の価格も大きく変わってくるのです。ここまでに挙げた数々のポイントをチェックして良い不動産会社を選び、無用なトラブルを避けるようにしましょう。
もしいくつかの店舗が近くにあるのであれば、ホームページをチェックした上で実際に訪ねて行くのが良いでしょう。実際に売却をお願いしなくても、何気なく相談に行ってみて、そのとき対応力で判断するだけでも、不動産売却の一歩を踏み出したことになりますし、実際に会社に訪問してみることで、ホームページを見ただけでは分からない会社の雰囲気や対応力を体感することができるので、不動産会社を見極めるポイントのひとつにもなります!
営業マンに関しても、人柄だけで選ばず、しっかりと知識があるか、質問したことに対して受け答えが誠実で親切な対応をしてくれるかなど、営業マンの対応力も見極めるポイントのひとつですよ!
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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
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「もし住宅ローンを滞納してしまったら!?」
そんなこと、考えたことはありませんか?
住宅ローンを滞納すると、金融機関から主に2種類の督促状が届くことになります。
1つ目は「一般的な督促状」であり、
2つ目は「期限の利益の喪失予告通知」です。
一般的な督促状は、金融機関の任意判断によって届けられるものですが、住宅ローンを滞納すると1~2ヶ月後に届くことが通常です。
「返済を忘れているようですので、至急払ってください」といった程度の催促を促す意味があります。一般的な督促状に法的な拘束力はないですが、住宅ローン滞納者は督促状が届いたらすぐに返済することが重要です。
許される滞納リミットは2ヶ月までであり、
3ヶ月目には一旦返済することがポイント!
なぜ、3ヶ月目なのか・・・
このまま滞納を続けるとどうなってしまうのか・・・
流れに沿ってご説明いたします。
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◆滞納して数日後
金融機関から「引き落としがされていません」「〇月〇日に再引き落としをしますので、ご入金をお願いします」と、連絡があります。
◆滞納1ヶ月後
1ヶ月を過ぎると、「〇月〇日までに延滞金と利息を至急ご入金ください」といった手紙が届きます。
◆滞納2ヶ月後
2ヶ月を過ぎると、金融機関側が「支払い不可能になるかもしれない」と予測し、「滞納分の支払いをしないと、代位弁済になります」という内容の【督促状】や【催告状】が届きます。
※代位弁済・・・住宅ローンの返済ができなくなった場合に保証会社が代わりに金融機関へ一括で住宅ローンの返済を行うことです。代位弁済後、保証会社から一括返済を求められることになります。
◆滞納3ヶ月後
3ヶ月を過ぎてしまうと、住宅ローンの分割返済ができなくなり、代位弁済となります。また、金融機関は「競売」の手続きを開始します。
そして、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまう場合がございます。
ブラックリストは「信用情報機関の事故情報」の俗称のことで、信用情報機関の事故情報に名前が載ってしまうと、5~7年間は新規の住宅ローンやカードローンが組めなくなってしまいます。
(場合によってはクレジットカードの更新ができないこともある)
近年はインターネット通販やキャッシュレス決済などでクレジットカードの利用も増えていることから、ブラックリストに名前が載ることのデメリットは以前にも増して大きいといえます。
さらに滞納を続けると、『期限の利益の喪失予告通知』という督促状 が届きます。
「期限の利益」 とは、簡単にいうと「長期間時間をかけてゆっくり返せばいい」という借主の利益のこと。たとえば、35年ローンを組んだ場合、「35年間かけてゆっくり返せばいい」というのが期限の利益。
「期限の利益の喪失」ということは「ゆっくり返す」という借主の利益を失い、「一気に返す」ということを意味します。そのため、期限の利益を喪失してしまうと、残っている住宅ローンの全額を一括返済しなければならなくなります。
『期限の利益の喪失予告通知』が届いてしまったら、一括返済に向けて競売もしくは任意売却に動かざるを得ないため、一般的な督促状がきた段階で対処することが最善であるといえます。
よって、住宅ローンを滞納したら、まずは3ヶ月目にはしっかりと返済を再開することが最も重要な対処法といえるでしょう。
◆滞納4~5ヶ月後
裁判所の職員が自宅に来て、室内の写真撮影や事情聴取などが行われます。
競売の準備です。
◆滞納6ヶ月後
「競売期日通知」が届きます。
※競売が開始となる日時を知らせる通知で拒否はできません。
競売入札が始まるのは一般的に滞納から10ヶ月後くらいと言われており、競売によって不動産が売却されると、住居からの立ち退きを迫られることになります。競売は出来るだけ避けたいものです。事態が重大化・深刻化してしまう前に、出来るだけ早い段階での相談をオススメします。
では、競売になる前の売却にはどの様な売却方法があるのでしょうか。
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一般売却
通常の不動産売却のことで、「住宅ローンが払えなくなるかも」と早い段階で予測したら、真っ先に検討すべきなのが一般売却です。
滞納を3ヶ月すると、ブラックリストに載ってしまう場合がございます。しかし、ブラックリストに載る前であれば、債権者である金融機関の合意を得る必要がありませんので、普通に売却をすることができます。一般売却は最も高く売れる売却手段なので、住宅ローン残債も完済できる可能性は高いです。
ですが、一般売却は時間がかかることが多いので、「ローンの返済が少し苦しいかも・・・」と感じた時点ですぐに売却への行動を起こすことが最大のポイントとなります!
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任意売却
競売以外の手法で行う債権者(金融機関)のための売却方法です。
滞納が3ヶ月を過ぎてしまい、ブラックリストに載ってしまった後は、住宅ローン残債の一括返済を迫られますので、任意売却または競売によって売却することになります。ただ、競売にかけられると不動産は比較的安く売れてしまうため、債権者の回収金額を少しでも増やすために「任意売却」という制度があります。一般売却と比べると、瑕疵担保責任が問えないなど購入者のリスクが大きいために、価格は安くなることが多いですが、競売と比べれば高い価格がつくでしょう。
そのため、資金的な余裕がなく一般売却ができなかったとしても、競売になってしまうと諦めるのではなく、競売が始まる前に任意売却の手続きを進める努力をすることをオススメします。
なお、任意売却は勝手にできませんので、債権者である金融機関に事前に合意を得ることが必要ですのでご注意ください。また、任意売却はブラックリストに載ってしまうというデメリットがあります。
特に昨今はインターネット通販やキャッシュレス化によってクレジットカードを利用する機会が増えているので、ブラックリストに載ると、カードの利用額が減額されたり更新できない可能性がありますので、これらのリスクを踏まえた上で任意売却を選択してください。
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皆さんおはようございます、酒井です!
先日お休みの日に
厄払いにいってきました☺
そもそも厄払いと厄除けの違いは何だろうと思い調べてみました!
厄払いは「自身の中にある災厄を祓う」もので、神社でご祈祷を受ける
厄除けは「災厄を寄せ付けないよう祈願する」もので、主にお寺でご祈祷を受けますが、神社で受けることもあるそうです。
いずれも、厄年でなければいけないというものではなく、個人的な節目や、不調が続くような時に受けてもいいみたいですね!
はじめて知りましたΣ(・□・;)
これを機にいい方向へ商談等勧めているように取り組んでいきます!
では本日も張り切っていきましょう!!
【守山区でマンション、戸建て、土地などがあり、気になる方】
◇相続したお家があってどうしようか悩んでいる
◇今のお家がどれくらいで売れるか知りたい
◇古いマンションだから売れるか心配
◇住み替えようと思っているけどこのお家をどうしよう
などなど、お悩みの方はぜひ一度サンユーハウジングにご相談下さい♪
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