「持ち家や持っている土地を売却したい」
自分でもできると聞きますが、しかしプロではない自分にできるのか、心配になりますよね・・・。不動産業者に依頼しようとしても、『媒介(ばいかい)契約』というものを結ばなければならず、その媒介契約もいくつか種類があります。
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そもそも『媒介契約』って何?
不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的な方法です。仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。
そこで、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。
これを『媒介契約』といいます。
この媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。希望する仲介のサービスや手数料を明確化するものなので、契約内容をよく把握しておく必要があります。
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◆媒介契約の種類
不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。
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◎専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する契約
<特徴>
・契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することができない
・不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない
・契約の有効期限は最大で3カ月
・不動産会社は媒介契約成立から5日以内に不動産流通機構(レインズ)への登録が義務付けられている
・不動産会社は1週間に1回以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することが義務付けられている
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。
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◎専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約
<特徴>
・契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することができない
・自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できる
・契約の有効期限は最大で3カ月
・不動産会社は媒介契約成立から7日以内にレインズへの登録が義務付けられている
・不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられている
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。
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◎一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約
<特徴>
・自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能
・契約に有効期限はなく(行政指導はあり)、レインズへの登録義務はない
・不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務はない
契約方法には、明示型と非明示型があります。
明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。
特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては(専属)専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるため、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。また、明示型・非明示型についても同様です。
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媒介契約の種類を選ぶポイントとしては、主に、売却先の目処の有無、売却価格、売却する時期がどうかによって異なります。時間をかけて納得する価格で売りたい場合は『一般媒介契約』、早期に確実に買い手を見つけたい場合は『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』を結ぶといいでしょう。
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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
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マンションや土地、戸建などの不動産を所有すると、購入するときだけでなく、売却時にも手数料や税金などの様々な費用が発生します。
では、どんな費用がいくらくらいかかるのか、事前に確認しておきましょう!
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売却にかかる費用の内訳
不動産を売却するときにかかる費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用といった、
以下のような費用がかかります。
①仲介手数料
②印紙税(売買契約書に課税)
③登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬)
④その他必要に応じて支払う費用(測量費、解体費、廃棄物処分費など)
⑤引越し費用
では、さらに細かく見ていきましょう。
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① 不動産会社に仲介手数料を支払う
売却を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料。
媒介契約を結んだ時だけでなく、売却が成立したときに成功報酬として支払います。具体的には買主と売買契約を結んだ時に半額を、物件を引き渡したときに残りの半分を支払うのが通常です。
仲介手数料の上限は、売買価格の3%+6万円+消費税
仲介手数料の金額は、売買価格が400万円を超える場合は以下の計算式で算出する(消費税率10%の場合)
仲介手数料=売買価格×3.3%+6万6000円
売買価格が5000万円とすると、以下の金額となります。
5000万円×3.3%+6万6000円=171万6000円(仲介手数料)
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②売買契約書に印紙税がかかる
印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印(印鑑などによる割印のこと)することで納税したとみなされます。
売買契約書に貼る印紙の金額(印紙税額)は、契約書の記載金額(物件の売買価格)によって決められています。税額は2022年3月31日までは軽減措置が実施されており、売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は1万円、5000万円超1億円以下の場合は3万円となっています。
※税額は2022年3月31日までに作成される契約書の場合
売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成されるので、2通分の印紙税が必要となるが、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが通常です。なお、仲介会社と締結する媒介契約書自体には印紙税はかかりません。
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③抵当権を抹消する登記費用が必要
司法書士への報酬などで2~3万円
不動産を売却するときには所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要で、その登記費用は買主が負担します。売主が負担するのは、売却物件に住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用。
抵当権抹消には登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬が必要です。
金額はケースバイケースですが、税額も含めて2~3万円程度が一般的です。
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④ そのほかにかかる費用
必要に応じて処分費や解体費がかかります。
このほか、売却時には必要に応じてかかる以下のような費用もあります。
金額は一律ではありませんが、一般的なケースでの目安額も示しておこう。
・廃棄物の処分費……………10万円~50万円程度
・敷地の測量費………………50万円~80万円程度
・建物の解体費………………100万円~300万円程度
・ハウスクリーニング費……5万円~15万円程度
これらの費用は仲介会社に依頼すれば概算を教えてもらえますし、専門会社も紹介してもらえます。あるいは自分で探して依頼したほうが安く済むケースもあるので、インターネットなどで検索して直接連絡しても構いません。ただし、自身で探すうえで注意していただきたい点としては、解体業者を比較するときは見積額だけでなく、作業内容についても確認し、近隣への配慮も忘れないようにしましょう!
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買い替えの場合で旧居を売却してから新居に入居するまで仮住まいが必要になるケースでは、「旧居→仮住まい先」と「仮住まい先→新居」の2回分の引越し費用がかかるので準備しておきましょう。
実は、売るときにもお金がかかるということを事前に把握し、余裕のある資金計画を立てていきましょう。
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おはようございます!
青木です👩✋
先週ブログに載せた高山旅行のこぼれ話。
宿泊先の旅館で見つけた注意書きの内容が…
『こうもりが入ります。閉めておいて下さい』
そんなことあるんですかっ!?😲😲😲
名古屋にいると中々見かけない注意書きにビックリしてしまいました!笑
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