「もし住宅ローンを滞納してしまったら!?」
そんなこと、考えたことはありませんか?
住宅ローンを滞納すると、金融機関から主に2種類の督促状が届くことになります。
1つ目は「一般的な督促状」であり、
2つ目は「期限の利益の喪失予告通知」です。
一般的な督促状は、金融機関の任意判断によって届けられるものですが、
住宅ローンを滞納すると1~2ヶ月後に届くことが通常です。
「返済を忘れているようですので、至急払ってください」といった程度の
催促を促す意味があります。
一般的な督促状に法的な拘束力はないですが、
住宅ローン滞納者は督促状が届いたらすぐに返済することが重要です。
許される滞納リミットは2ヶ月までであり、
3ヶ月目には一旦返済することがポイント!
なぜ、3か月目なのか・・・
このまま滞納を続けるとどうなってしまうのか・・・
流れに沿ってご説明いたします。
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◆滞納して数日後
金融機関から「引き落としがされていません」
「〇月〇日に再引き落としをしますので、ご入金をお願いします」
と、連絡があります。
◆滞納1カ月後
1カ月を過ぎると、
「〇月〇日までに延滞金と利息を至急ご入金ください」
といった手紙が届きます。
◆滞納2カ月後
2ヵ月を過ぎると、金融機関側が
「支払い不可能になるかもしれない」と予測し、
「滞納分の支払いをしないと、代位弁済になります」という内容の
【督促状】や【催告状】が届きます。
※代位弁済・・・
住宅ローンの返済ができなくなった場合に保証会社が代わりに
金融機関へ一括で住宅ローンの返済を行うことです。
代位弁済後、保証会社から一括返済を求められることになります。
◆滞納3カ月後
3カ月を過ぎてしまうと、住宅ローンの分割返済ができなくなり、
代位弁済となります。
また、金融機関は「競売」の手続きを開始します。
そして、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまいます。
ブラックリストは「信用情報機関の事故情報」の俗称のことで、
信用情報機関の事故情報に名前が載ってしまうと、
5~7年間は新規の住宅ローンやカードローンが組めなくなってしまいます。
(場合によってはクレジットカードの更新ができないこともある)
近年はインターネット通販やキャッシュレス決済などでクレジットカードの利用も増えていることから、ブラックリストに名前が載ることのデメリットは
以前にも増して大きいといえます。
さらに滞納を続けると、
『期限の利益の喪失予告通知』という督促状 が届きます。
”期限の利益” とは、簡単にいうと
「長期間時間をかけてゆっくり返せばいい」という借主の利益のこと。
たとえば、35年ローンを組んだ場合、
「35年間かけてゆっくり返せばいい」というのが期限の利益。
「期限の利益の喪失」=「ゆっくり返す」という借主の利益を失い、
「一気に返す」ということを意味します。
そのため、期限の利益を喪失してしまうと、
残っている住宅ローンの全額を一括返済しなければならなくなります。
『期限の利益の喪失予告通知』が届いてしまったら、
一括返済に向けて競売もしくは任意売却に動かざるを得ないため、
一般的な督促状がきた段階で対処することが最善であるといえます。
よって、住宅ローンを滞納したら、まずは3ヶ月目には
しっかりと返済を再開することが最も重要な対処法
といえるでしょう。
◆滞納4~5カ月後
裁判所の職員が自宅に来て、
室内の写真撮影や事情聴取などが行われます。
競売の準備です。
◆滞納6カ月後
「競売期日通知」が届きます。
※競売が開始となる日時を知らせる通知で拒否はできません。
住宅ローンを滞納してしまうと上記のように話が進んでしまいます。
事態が重大化・深刻化してしまう前に、
出来るだけ早い段階での相談をおすすめします。
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▼住宅ローンの督促状がきたらどうすればいい?
督促状が届いたら、支払いが可能なのであれば速やかに支払いましょう!
もし支払いが困難なのであれば、まずは金融機関へ連絡しましょう!
支払い方法の変更など相談することができます。
督促状は、金融機関と支払いについて相談ができるラストチャンスにも
なるので、面倒がらずに連絡を取って相談することをお勧めします。
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▼金融機関への相談ポイント
①リスケジュール
金融機関へ最初に行うべき相談は、「リスケジュール」です。
リスケジュールとは、
返済のスケジュールを伸ばすことで毎月の返済額を減らす対処法。
期限の利益が喪失する前に行えば、一括返済を避けられます。
②任意売却
競売であっても任意売却であっても、
売却後に残ってしまった残債については返済しなければなりません。
競売では、返済しきれなかった残額をそのまま返済する必要がありますが、任意売却では返済しきれなかった残額を交渉できる余地が残っています。
これが、任意売却のメリットです。
③リースバック
一括返済後にそのまま今の家に住み続けたい場合は、
「リースバック」の相談することもできます。
リースバックとは、リースバックサービスを行っている不動産会社に一旦家を売却し、その後、その不動産会社に家賃を払って家を借りる売却方法です。
任意売却を前提に行われる売却方法であり、銀行に合意を得ることが必要です。
債権者の合意を得るには、売却額(返済額)が決め手となります。
リースバックによる売却は、通常の任意売却よりも売却価格が安くなる傾向にあるため、なるべく高く購入してくれるリースバック会社を探すことがポイントです。
住宅ローンを滞納せざるを得なくなったら、
リスケジュールや任意売却、リースバックの中から自分に合った対処法を選択し、早めに行動することをお勧めします。
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住宅ローンを利用してマイホームを取得する際などに利用できる
【住宅ローン控除】
この制度を利用するためには、
利用者(債務者)の要件・住宅(担保物件)の要件・住宅ローンに関する要件を
全て満たす必要があります。
▼住宅ローン控除 とは?
住宅ローン控除とは、正式には住宅借入金等特別控除といい、
国の制度としては、【住宅ローン減税】と呼びます。
住宅ローンを利用してマイホームを取得したり、リフォームする場合、
一定の要件を満たせば所得税と住民税の一部から一定額が控除される制度です。
住宅の購入や増改築にあたり10年以上のローンを使用した場合、
年末調整もしくは確定申告により、年末(12月31日)時点での
住宅ローン残高の1%が最長10年間所得税から還付される減税制度。
(ただし、所得税だけで控除しきれない場合は、住民税からも控除が受けられます)
年間で最大40万円の控除を最長10年間にわたって受けられるため、
住宅購入時のメリットとなる制度なんです!
※認定長期優良住宅や認定低炭素住宅は最大50万円
※消費税10%で住宅を購入するなど条件を満たした場合には最長13年間
条件によっては金額・期間が異なる
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住宅ローンを借りて
・新築住宅(建売住宅・マンション)を購入した人
・注文住宅を建てた人
・中古住宅を購入した人
・一定規模以上の増改築・リフォームなどを行った人
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▼控除を受けられる条件
①住宅ローン減税を受ける人が自ら居住する
住宅の引き渡し、または工事完了から6カ月以内に
住宅ローン減税を受ける人自身が住むこと
実際に本人が居住しているかどうかは住民票で確認されます。
※投資目的の物件は対象外
※賃貸用住宅、別荘、セカンドハウスなど、自分が住まない場合も対象外
②住宅ローンの借入金の返済期間が10年以上
③合計所得金額が3000万円以下
夫婦別々に借りるペアローンの場合、所得はローンを組む人それぞれで判断する為
各人の合計所得金額が3000万円以下であることが要件。
※合計所得金額・・・
給与所得、事業所得などに、土地や建物、山林などを譲渡した場合の所得、公的年金等に
係る所得、利子、配当、退職金に係る所得(非課税所得を除く)などすべての所得の合算
④床面積は原則50m2以上、所得1000万円以下の方は40m2以上
対象となる住宅の床面積が原則50㎡
床面積は、不動産登記上の床面積のことなので、登記簿で確認しましょう。
※ただし、合計所得金額が1000万円以下の人に限り40㎡以上50㎡未満でも対象
※また、住宅の一部を店舗や事務所などで事業の経費としている場合は、
床面積の2分の1以上を自己の居住用として使う場合に限る
⑤増改築・リフォームの場合の追加要件、工事費が100万円超
この他にも、契約・入居時期の要件があります。
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▼いまだけ!?「住宅ローン控除の特例延長」 とは?
現在、この住宅ローン控除には特例措置がとられています。
基本的に住宅ローン控除を受けられる期間は、通常10年なのですが、
2019年に消費税率が10%に上がったことにより、
2019年10月1日~2020年12月31日までに入居した場合は
控除期間が延長になるという特例措置が講じられていました。
さらに!
今年はコロナの影響により
この特例措置が2年間(2022年12月31日まで)延長されました。
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期間が延長されるにあたり、おさえておきたいポイントをご紹介します!
point①契約期限と入居期限
▼契約期限
注文住宅:2021年9月末までの契約
分譲住宅:2021年11月末までの契約
▼入居期限
入居期限は2022年12月末まで
point②床面積用件が50㎡から40㎡に緩和
これまで床面積要件が50㎡でしたが、今回の改正をうけて40㎡に緩和されました。
これまで適用外だった狭小住宅も対象となる場合があるので、しっかりチェックしましょう!
point③40㎡~50㎡未満の物件は世帯合計所得1000万円以下が対象
床面積50㎡以上の物件については世帯合計所得は3000万円以下が対象となっていましたが、
新しく適用条件に加わった40~50㎡未満の物件は、世帯合計所得が1000万円以下となっております。
▲注意▲
土地のみを購入する場合は
「住宅ローン減税」の対象になりません。
ただし、住宅取得と同時期に土地を取得して住宅を新築する場合、
先に土地を購入し、2年以内に住宅を新築する場合の土地購入のためのローンは対象になります。
上記のように、期間が延びて条件も緩和され、より夢のマイホームが買いやすい条件に変更されました!
前回の条件が当てはまらず購入を断念された方でも、今回の改正により条件に当てはまるかもしれませんので、
もう一度見直してみるといいですね!
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住宅を購入する際は、
物件の購入代金以外にもさまざまな諸費用(諸経費)が生じます。
そこで今回は、諸費用の内訳をまとめました。
住宅購入にかかる諸経費を把握し、無理のない資金計画を立てていきましょう!
住宅購入にかかる諸費用は大きく分けて、
「物件にかかる諸費用」と「住宅ローンにかかる諸費用」に分けられます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
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▼物件にかかる諸費用の内訳
例:物件価格3,000万円で計算をしていきます
①売買契約書印紙代「1万円」
物件価格が1,000万円~5,000万円の場合、印紙代が1万円かかります。
基本的には買主・売主ともに一枚ずつ必要で、こちらは国に納める税金です。
②登記費用「約40万円」
お客様の名義を購入物件に登記する際にかかる費用となり、
買主と売主で各自費用を負担していただきます。
費用の内訳は、登記時にかかる税金と、司法書士の代行費用になります。
③固定資産税清算金「約12万円」
物件を取得すると、毎年税金がかかります。
4月1日から翌3月31日を1年と計算し、決済時日割り計算を行います。
④不動産取得税「約15万円」
こちらは物件により価格の変動はありますが、
不動産を取得した際に一度だけかかる税金になります。
⑤仲介手数料「105万6千円」
国で決められた計算方式に則り、
物件価格×3%+6万円×消費税1.1%をかけた数字になります。
こちらが、不動産業者がお客様からいただいている報酬です。
⑥銀行取次手数料「5万5千円」
ローンの事前審査の準備や、
銀行に提出する書類のやり取りなど、買主に代わり行う事務手数料です。
上記の費用で計算すると、約179万円程になります。
その他かかってくる費用とつきましては
◆マンションの場合・・・
「管理費」「修繕積立金」「駐車場料金」など
◆新築戸建の場合・・・
新築の場合、名義が登録されていないので、
買主に登記費用を負担していただきます。(「表題登記」といいます)
◆中古戸建の場合・・・
リフォーム代(物件による) など
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▼住宅ローンにかかる費用
①金銭消費貸借契約書印紙代「2万円」
お客様と銀行で借入の契約を結んでいただく際の契約書に貼付する収入印紙代。
こちらは税金です。
銀行との金消契約(ローン契約)時に契約書類に貼付します。
▽金銭消費貸借契約
借主が、貸主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、
その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸主に返済するという契約のこと。
また、住宅ローンの融資を受ける際に、金融機関と交わす最終の契約のことでもあり、
一般的には『住宅ローン契約』とも言う。
②事務手数料「5万5千円」※銀行により変動あり
銀行の事務手数料になります。
フラット35を使用する場合、11万円と違いがあります。
③団体信用生命保険料「費用は借入金利に含む」
住宅ローンを組む際に必ず加入しないといけない保険です。
保険料は借入金利に上乗せされているため、0円です。
健康上の問題で加入できない方は、フラット35で団信無しで加入する事ができます。
④保証会社保証料「100万円の借り入れに対し、21,000円程」
例:3,000万円借り入れの場合、21,000円×30=630,000円となります。
借入年数、借入額、お客様の属性により変動がございます。
⑤振込手数料「880円」※変動あり
お客様の借入銀行の口座から売主の指定口座に対して振込手数料となり、
基本的には買主負担となります。
⑥火災保険料「価格相場はマンション15万円、戸建は25万円程」
住宅ローンを組む際に、必ず加入していただく必要があります。
1~10年単位で様々な保険がありますので、価格に変動がございます。
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以上が、基本的な物件購入時にかかる諸費用となります。
すべて合わせると、費用は277万円程かかります。
物件探しの際は、こちらの諸費用も含め検討していくと、
予算オーバーにならずに済みますので、是非覚えておくといいですね!
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こんにちは!サンユーハウジングの久保田です!
皆さん、大人になるまでに100回は食しているであろう
『クッピーラムネ』
そのコラボレーションモデルをゲットしました。
大手企業がこんなコラボしながら、
プレゼント用に準備しているみたいです。
東邦ガスのこの二人のキャラは馴染みが無さ過ぎて、
愛着はわかないですが、うまい事、クッピーラムネの世界観になじんでる感じはしますね。
ところが…
「全然、違うじゃん!」
騙されました。
絵のタッチから、何もかも違います。
雰囲気似合わせですねー。やられました。
ていうだけのお話です。
失礼いたしました。
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