不動産会社に売却を依頼する場合、2つの方法がございます。
大きく分けて
不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」
不動産会社に買主を見つけてもらう「仲介」
という2つの方法です。
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買取
◎メリット
・買い手を探す必要がないため、金額面で折り合いがつけばすぐに売却可能
・住み替えや資金計画が立てやすい
・物件広告が出されることがないため、近所に売却を知られにくい
✖ デメリット
・売却額が相場の7割程度の価格になってしまう
不動産会社は買い取った物件を、そのままかリフォームするなどして転売します。販売するための広告費や税金、その他利益を見込むため、買取金額は相場より低めに設定されることが多いようです。築年数の経過や物件の状態によって仲介での売却がむずかしい場合や、買い換えで売却を急ぐ場合などは、買取を選択する方法もあります。
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◎メリット
・広告等を利用して購入者を探すため、買い手が見つかりやすい
・買取に比べると高い金額で売れる
✖ デメリット
・売却までに時間がかかることがある
・不動産会社への仲介手数料がかかる
どちらにするか迷う場合は、まずは複数の不動産会社に査定依頼をし比較検討したうえで自分に合う不動産会社や方法で売却を行う事が重要です!大切な不動産ですので、妥協せずに、納得いく形で売却ができるようにしましょう。
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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
TEL:052-723-7751
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皆さんは不動産会社に問い合わせをするとき、「買うとき」か「売るとき」のどちらかだけだと思っていませんか?
また、賃貸ならまだしも売買となると高額な金額が動きますし、なかなか一歩踏み出しづらいと感じることもあると思います。
不動産会社はコンビニの数の2倍以上あると言われており、12万以上ある宅建業者の中でも、10万軒以上は従事者5人に満たない小規模な業者という統計もあります。つまり、“大手“といわれる不動産会社は業界の中でもごく一部で、地域に根差した小規模な不動産屋や個人でやっている不動産業者が圧倒的に多いのです。
もちろん大手は、その分従業員が多く、知名度や実績もあるという強みがあります。
地域に根付いた小規模な不動産会社は、そのエリアを専門としているため、言い方を変えれば、『地元に強い』とも言えます。そのエリアを知り尽くしているからこその強みは、大手の会社に勝るとも劣らないと言えるのではないでしょうか。
不動産は、お客様にとって財産であり資産ですので、100人いれば100人違うように、不動産資産も100個あれば100個違います。それぞれに背景があり、悩みも違います。ですので、不動産会社を「売るため」「買うため」だけで利用するのではなく、些細なことでも何でも相談していただいて構いません!
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不動産会社を活用の仕方も、大きく分けると2種類あります。
①売却
②貸す
また、この2つの方法の内訳も多岐に渡ります。
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①売却
売却と一言で言っても様々、目的によって方法が変わります。
【任意売却】
通常、不動産業者と媒介契約を結び、代わりに販売します。ポータルサイト・チラシ等で広告宣伝活動を行い、売主の希望額での売却を目指していきます。
【買取】
買取のメリットは「速さ」です。
ある期日までに売り切りたいなど、計画がある方は予定が立てやすいため有効だといえます。
【リースバック等】
名前は色々とありますが、要は買取です。買い取った後に家賃を払い住み続けることができるシステムです。買取時に決めた金額で買い戻すことも可能です。「何かしらの理由で自宅を一時的に手放さないといけない。でも手放したくない」といった時にオススメです。
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②貸す
文字通り「貸す」ことを意味します。
マンションでも戸建でも、土地でも所有している資産は貸すことができます。
但し、金額や期間のほかに様々な取り決めをしておかないとトラブルの元になります。売るときは相手に所有権が移った時点で責任は無くなりますが、貸す場合は借りる責任もあれば、貸す責任もあります。
収入もあれば支出もあります。そこの収支バランスをある程度個人で把握・調整も必要となります。ともあれ、資産運用として資産を増やしていくことも可能です。
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以上の様に、少し説明しただけでも方法は沢山あります。
他にも駐車場用地にしたり、土地を分筆したりと、千種区で25年、不動産仲介を営んできた弊社には様々な事例があります。
※分筆・・・1筆の土地を分割して、複数の土地に分けて登記をする手続きのこと。
土地は1筆、2筆と数えますが、土地を分けることは「筆」を分けることになるので分筆と言います。
一人のお客様に対し会社が一丸となって、その方が喜んでいただけるベストを探していきます。
最初のきっかけは考えが定まっていなくても構いません。些細な会話・談笑の中から、希望条件を見つけていき形にすることもできます。まずはお会いでき、お話しすることが出来たら幸いです。
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不動産会社に売却の相談をすると、「査定」の話を持ち掛けられます。
不動産の査定の種類には2種類あり、『机上査定』と『訪問査定』に分けられます。
簡単に説明すると、
▼机上査定
文字通り、机の上で行えることのみで査定を行う方法です。
お客様からお問い合わせをいただいた家の大きさや立地、周辺の類似物件の売り出し事例や成約事例、市況を加味した上で査定額を算出します。実際に室内や現地などを見ているわけではないので、雰囲気が暗かったり、設備等の古さなどが分からない分、査定額の精度としては低くなりがちです。
▼訪問査定
実際にお家に伺い、建物の劣化具合や設備の状態、陽当たりや風通りや周辺の環境などを細かく確認する方法です。机上査定とは違い、細かく確認するので、より精度の高い査定額になります。
ここでは、実際に不動産業者に現地を見てもらい、詳細査定をしてもらう場合に関係する査定額を左右するポイントをご紹介します。
なお、土地とマンションの査定は、また見方が少し変わってきますのでご参考に!
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ポイント①:家の築年数
家の査定時にまず見られるポイントは築年数です。
当たり前ですが、築年数が古い家ほど査定価格が低くなります。
建物部分には住宅の種類によって法定耐用年数という指標が定められており、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。一般的には木造の戸建が多いので、法定耐用年数を目安とした場合、築20年を超えた家の査定価格はゼロになることも珍しくありません。
国土交通省の調査によると、
・築10年の家の価値は、新築物件の半分ほど
・築15年の家の価値は、新築物件の3割程度
・築20年の家の価値は、新築物件の1割程度
家が古くなると価値が下がるのはイメージできると思いますが、注意しなければいけないのは、築20年を過ぎると家の価値が急激に下がってしまうということ。築30年を超えた物件は「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが一般的です。
たとえ内装に目立った傷がない家でも、目には見えない建物の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、自動的に査定額も低くなることを覚えておきましょう。
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ポイント②:家の内装・外装
▼内装
部屋がきれいな状態であるか、異臭はしないか、生活しやすい空間かどうかを見られます。使いやすい間取り、家具を配置しやすいか、生活導線がすっきりしているか、壁紙やフローリングの劣化状況も査定時のチェックポイントです。
内装の中でも特に次の3つのポイントは査定価格に大きく影響を及ぼします。
・雨漏りやシロアリ被害の有無
・水回りの設備状況
・最新設備の有無
▼外装
屋根や外壁の塗装が剥がれていないか、破損個箇所がないかも査定で見られるポイントです。築年数が古い家は木材が腐食している箇所も出てくるので、査定額に大きく影響します。また、水平器などを使って建物の傾きも確認します。建物の傾きは窓や扉の開閉に影響するので、傾きが明らかな家は売却できないことすらあります。
<注意点>
劣化や不具合は隠してはいけない!!
雨漏り、シロアリ被害、設備の故障などがあれば、隠さずに不動産会社に伝えてください。不具合は査定の時のマイナスポイントになりますが、これを隠してしまうと売却後にトラブルになることもありますし、仮に不具合を隠して家が売れたとしても、売主側には契約不適合責任が課せられ、後々賠償金を請求される可能性もあります。
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ポイント③:土地の状況
家を売るときは建物と土地を分けて査定額を算出するので、土地の状況も査定時にチェックされるポイントです。
特に土地に関しては、次の3点が査定額に影響を及ぼすポイントです。
・土地の面積と形状
広くて使いやすい形をしている土地は高額査定を得られます。反対に狭い土地だと、建築基準法の関係で再建築する際に建てられる家に制限が出るので査定額が下がります。
・日当たり、眺望
日当たりや眺望も査定時にチェックされるポイント。
日当たりは道路に面している方角がどちらに向いているかを確認されます。
もっとも評価が高いのは日当たりのよい南向きで、次に東向きや西向きの部屋が好まれます。夕日がきつくなりやすい西向きや、日当たりが悪い北向きの土地は査定額が下がります。もちろん仮に南向きの土地でも、周辺環境によって日当たりが悪い場合は評価が下がります。
少し高台にあって見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味され、逆に高い建物に囲まれているような土地はマイナス査定の要因となります。
・接道道路との関係
建築基準法によって、建物を建てられる土地の条件として「建築基準法で定められた道路(幅4m以上)に敷地の接点が2m以上なければならない」と定められています。4m未満の道路でも例外的に建物を建てられる土地はありますが、土地の使い方に制約があります。
よって、道路に面している間口が車が十分に入れる程の幅(4m)がない土地は高額査定を望めません。
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ポイント④:周辺環境
駅からの距離が近い土地の方が査定額は高くなります。
(ただし、徒歩圏外の場所の場合は、それほど関係がなくなることもあります)
また、徒歩圏内にスーパーや病院などの生活に欠かせない施設が全て揃っている方が好まれる立地になるでしょう。逆に、レジャーホテルやパチンコ屋が近くにあると、敬遠されるかもしれません。
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ポイント⑤:用途地域
さまざまな建物を建てられる用途地域ほど、用途の多様性が広がるため土地価格が高くなる傾向にあります。
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▼土地
ポイント①前面道路の幅
前面道路の幅が短いと容積率が下がってしまうことがあるため、土地の価格は下がりやすいです。
ポイント②:道路との関係(角地・二方路地など)
一方のみ道路に面している土地よりも、角地や二方路地の方が価格が高くなる傾向です。
ポイント③:道路に対しての高低差
道路に対して低い位置にある土地は、価格が低くなることがあります。
ポイント④:土壌汚染・埋蔵文化財の存在
土壌汚染や埋蔵文化財がある場合、価格を大きく下げる原因となります。
ポイント⑤:間口と奥行きの長さ
間口が狭すぎる土地や奥行きが長すぎる土地は、価格が下がることがあります。
ポイント⑥:土地の面積
・利用規制が緩いエリア:土地が広いと活用方法が多いため土地の単価は高くなる
・利用規制が厳しいエリア:土地が広いと開発が難しいため、土地の単価は低くなる
ポイント⑦:土地の形状
いびつな土地より正方形など整った形の土地の方が、価格は高くなる傾向があります。
ポイント⑧:上物有り無し
上物(家などの建物)の状態によって、土地の査定額が上がったり下がったりすることがあります。
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▼マンション
ポイント①:家の築年数
1982年以降の物件は新耐震基準になっているケースが多いので、住宅ローン控除を受けられる分、売りやすいかもしれません。よって、旧耐震基準の物件より査定額は少し高くなります。
ポイント②:家の内装
最近リフォームしたばかり、もしくは、キレイに使っていただいている場合は付加価値になります。
ポイント③:マンションの共有部
ポストの周辺にチラシが散乱しているか、外壁塗装がキレイなのかなどマンションの共有部を見ていくと、管理会社がしっかりと管理業務を行っているかが分かります。管理が行き届いているかどうかも、判断基準の一つになります。
ポイント④:土地の状況
所有権ではなく借地権である場合は、マンションの価値が下がります。
より正確な査定額を出すためにも、机上査定のみならず、ぜひ一度不動産業者に現地を見てもらいましょう。
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不動産の購入や売却にとって欠かせないのが不動産担当者。
物件探しから契約・決済、アフターフォローまで、お客様と二人三脚で駆け抜ける不動産のパートナーです。
では、長期的な付き合いとなる不動産のパートナー選びで失敗しないためにはどうしたらいいか?ここでは、「良い」とされる不動産担当者とその見分け方についてお話しします。
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不動産担当者は知識の宝庫
物件の情報さえ手に入れば「不動産の担当者は誰でもいい」なんて考えていませんか?
確かに物件の情報はインターネットでも入手できますし、自分で下見もできるので困らないかもしれません。ですが、不動産情報は「載っていることが全て」ではありません。
住み始めたあとに意外と気になってくる周辺環境や物件の履歴、オーナー(管理人)の人柄など、そういった情報はネットレベルでは得られません。
これを知るのが不動産担当者となります。
担当者は、不動産の基本的な知識はもちろん、物件情報や税制の優遇など、最新の知識を持っています。
購入・売却をするにあたり、お客様の希望条件を事細かに伺い、状況にあった的確なアドバイスや思考整理のお手伝いをするのが「良い」不動産担当者と言えるでしょう。
お客様に寄り添った提案をしてくれるかどうか、質問したことに対して納得がいくような回答が返ってくるかどうかも、不動産担当者を見極めるうえで重要なポイントです!
◆もし新人に当たってしまったら・・・
「知識や経験が浅い新人に当たったらどうすればいいの?」と不安に思う方もいるかもしれません。しかし、誰にでも初めてはあります。
この場合大切なのは、お客様の意向をしっかりと聞き取り、誠実に対応する姿勢や情熱です。
ご自身の希望を思う存分伝えてみてください。誠実な担当者なら、自分が知識不足だと思ったら、関係各所や先輩社員に聞くなどして調整を図ります。不動産の契約は人と人との関わり合いですので、最後には「誠実さ」が大切になります。
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物件探しの前に、不動産会社をチェック
会社の方向性によって、営業マンの育て方は全く異なります。
実際に店舗を訪れることでその不動産会社の方向性をチェックしてみましょう。
・挨拶はされているか
来店していただいたお客様に対し、「いらっしゃいませ!」と元気に挨拶をするのは当然の事です。滅多にないと思いたいですが、挨拶もされない、作業をしていて来店したことに気づかないといった会社に好印象を持つのは難しいでしょう。
・コンプライアンスは守られているか
書類が机の上に山積みだったり、物件情報を記載した看板が道路にはみ出ていてもほったらかし、などという会社にも注意が必要です。不動産の契約に携わる書類は個人情報が記載されています。本来であればコンプライアンスは徹底されるものですが、それをないがしろにする会社は避けたほうがいいでしょう。
・店舗内は綺麗か
掃除の行き届いていない不動産会社は、その姿勢が物件や対応にも表れてしまうと考えられます。自社内を綺麗にできないのに、物件だけは手入れするというのも考えにくいです。
・免許番号をチェック!
不動産会社は都道府県、もしくは国に登録を行う義務があり、不動産会社の店内には、営業の認可を受けた事業者の登録番号が会社の店頭に必ず掲示してあります。その免許番号を確認してみましょう。
・国土交通大臣免許(5)第○○○○号
・愛知県知事免許(2)第○○○○号
免許番号が記されている場合、漢字のあとの()内の数字は、5年毎の更新を繰り返している回数です。
更新回数の多さは、その不動産会社が長年に渡り営業を続けていることの証明です。
顧客の信頼を得ている不動産会社だと言えます。もちろん、新しい不動産会社だから信頼できないわけでありませんが、登録の更新を繰り返しており、長く営業できているという実績は客観的に判断できる指標です。
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◎「良い担当者」を見極めるポイント
◎しっかりと話を聞き、希望にあった提案してくれる
当たり前のことですが、不動産担当者は、お客様の話や希望条件をしっかりと聞き、一緒になって考え提案をします。
しかし、必ずしも希望条件に当てはまる物件が見つかるとは限りません。そんな時は、条件のどこを削れるか、エリア変更、予算の見直しなど、希望条件に近い形を残しつつ新たな提案ができる担当者は、良い担当者といえるでしょう。
例えば、新たに提案したエリアの周辺環境や学区の情報、メリットをしっかりと伝えてくれたり、3LDKが希望でも予算オーバーであれば、部屋の広さがある2LDKを提案して、「専有面積はあまり変わらない、使い方次第で3LDKのような使い方もできる」など、発想を変え様々な意見や提案をしてくれる担当者は、信用していいかもしれません。
しかし、中には一方的に物件情報を話し続け、結論だけを求める担当者もいるようですが、そういう担当者に当たってしまった場合は、思い切って担当を変えるという選択肢もあります。
また、条件を満たす物件以外にも条件に近しい物件を提案されれば、お客様は比較ができますし、条件の幅が広がります。市場に出ていない物件も不動産会社が見つけて提案してくれますので、そこはぜひプロの力に頼ってください!
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◎レスポンスが早い
レスポンスが早い営業担当者は、基本的には良い営業担当者です。
反対にレスポンスが悪い営業担当者は、あまり選ばない方が良いでしょう。
不動産の相場は刻一刻と変化するため、少しでも早く売れるようにすることが結果的に高値での売却につながることが多いです。
また、お得な物件を探している場合、情報が表に出ればすぐに売れてしまいます。買う側にとっても、売る側にとっても、素早く対応してくれて最新の情報を教えてくれる営業担当者は信頼できるといえるでしょう。
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◎一緒に下見に行ってくれる
下見や内見に同行し、物件情報だけではわからない細かい情報を教えるのも担当者の仕事です。
物件の特徴や仕様だけでなく、周辺のコンビニやスーパーなど、生活に必要な施設の情報や近隣住民の様子、実際の日当たりなど、生活のイメージをしながら分からないところは気軽に質問をして教えてもらいましょう。
そこで質問したことに対し、はきはきと答えてくれる担当者は、その物件のことをしっかりと理解していることになりますし、親身になって考えてくれている証拠にもなります。
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◎売主や大家との交渉をしてくれる
物件がある以上、そこに売主や大家・管理人が存在します。
「この賃料だと無理だけど、この金額までなら払える」や「この条件だけ難しいから除外してほしい」などの要望を無下に断らず、一旦売主や大家と交渉してくれるのも良い担当者であると言えます。
物件資料だけ見て、「不可と書いてあるからダメなんだろう」と最初から諦めてしまう方が多いですが、きちんと理由を伝え、条件を受け入れてもらえることもありますので、担当者に相談し、それから交渉を進めましょう。
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◎専門性の必要な知識がある
専門性の高さを求めるなら、宅建士の資格を持っている者に担当してもらうというのが売却を任せる時に重要なポイントのひとつでもあります。
宅地建物取引主任者の資格が必要になる場面は、主に売買契約の重要事項説明のときだけなので、その他の業務は無資格でおこなっても法律的に違反ではありません。
しかしやはり、資格を持っている=専門知識が高いということ。また、宅地建物取引士の資格の有無とともに、所有している不動産を売却する上での状況にあった資格を持っているかどうかも確認しましょう。
例えば、買い替え・住み替えの場合だと、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、ついでにお金やローンの相談もできます。他にも、マンション管理士や管理業務主任者、任意売却取扱主任者、ホームインスペクターなど、マンションを売却する上では様々な資格も有効です。
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✖ こんな担当者はNG!
ここでは要注意な担当者の特徴を挙げていきます。
✖ 話を聞いてくれない
物件の良いところだけを伝え、マイナスポイントは教えなかったり、質問しても明確な回答をしない担当者は、良くない担当者だと断言できます。
✖ 連絡をすると言って、連絡がこない
当たり前のことですが、約束をして守らないのは、信用を損なう行為です。お客様のちょっとした質問を無視するようでは、担当者との信頼関係は成り立たないでしょう。そういう担当者に当たった場合は、思い切って担当を変えてもらいましょう。
✖ 「早く成約を!」と急かしてくる
成約は不動産会社の売り上げに繋がります。自分の成果や利益ばかりを求め、お客様に考える時間を与えない不動産担当者は論外です。
不動産は人生の中でも1番と言っていいほど大きな買い物ですので、じっくりと結論を焦らずに決めましょう。
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「親から相続で土地を継いだが、使い道がなく、どうしていいか分からない」「土地はいつか売れば資産になると聞いたから、たくさん所有している」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、持っているだけでは損をしている可能性があります!
使い道のない不動産は、所有しているだけでさまざまなデメリットが発生します。
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不使用・未活用の土地を所有することで発生する
3つのデメリット
①毎年「固定資産税」を払わなければいけない
固定資産税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に対して課せられる税金です。空き家を全く活用していなくても、土地や建物を所有していれば税負担を求められます。地方都市の場合、不動産の評価額は安価ですが、それでも敷地が広大だと、相当な金額を納付することになります。
なお、家屋の建つ敷地は特例により200㎡までが1/6に、200㎡を超える部分が1/3に減額されています。管理が大変だからと安直に更地にしてしまうと、翌年から税額が大幅に引き上げられてしまうことになるので、気を付けてください!
ですが、だからといって、漫然と放置しておけばいいというものではありません。
空き家が老朽化して倒壊の危険があると、自治体から「特定空家」に指定されてしまいます。そうなってしまうと、固定資産税の特例が適用されなくなり、翌年から税額が引き上げられることになります。
つまり、不動産を所有している限り固定資産税の負担は避けられず、その負担を少しでも軽減しようと思えば、更地にすることなく、家を良好な状態に維持していかなければならないのです。
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② 管理の手間がかかる
土地を放置しておくと、確実に雑草や樹木が伸び放題になります。草木が生い茂ったり、樹木の枝が越境したりすると、隣地に多大な迷惑をかけ、クレームを受けることもあります。また荒れた土地は、不用品の廃棄場所になりやすいので、周辺の環境悪化を招くことになります。
土地をトラブルなく維持するためには、定期的な管理は欠かすことができないのです。
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③ 損害賠償の可能性が出てくる
空き家を放置したことで、建物の倒壊や建築資材の落下などによって、第三者に大けがを負わせる可能性があります。また土地の崩落によって、周辺に甚大な被害が発生することがあります。
管理不足による事故で、障害や家屋の破損が発生すれば、損害賠償請求される可能性があります。
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手に負えない資産を持っていても、上記のように知らず知らずのうちに損をしている可能性があります。管理ができない手に負えない土地の所有に困ったときは、ぜひ不動産会社に売却依頼をしてみましょう!
あとは、下記の方法で土地活用していくのもオススメです!
◎駐車場
駐車場にすると、毎月定まった賃貸収入を得ることができます。
居住用のような建物を建築するわけではありませんので、比較的少ない資金で始められます。
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◎資材置き場
土地をそのまま活用する方法としては、資材置き場に利用することも可能です。
資材置き場とは、建築工事の資材などの置き場所のことです。
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◎トランクルーム
建物を建築せずに、土地上にトランクルームを設置することもできます。
コンテナを設置するだけなので初期費用が小さく済み、その分利回りの高い活用方法です。
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余っている土地をどうすればいいか分からない場合は、
まずは不動産会社に相談するのが良いでしょう!
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「親から相続でマンションを継いだが、自分が住んでいる家があるため、どうしたらいいか分からない」「相続放棄はできる?」「相続したマンションを売ったり貸したりして、収益にできないか?」など、相続で土地やマンションなどの不動産を受け継ぐと、様々な問題が生じます。
問題点や解決しなければいけない点が出てくると、「分譲マンションを相続放棄すればいいだけなのでは?」と考える方もいると思います。しかし、ほかの財産は相続して、分譲マンションのみ相続放棄・・・ということは、出来ないことになっています。また、仮に相続放棄をした後も、マンションの売却やその売却益などの国庫納付などを行う相続財産管理人が決まるまでは、管理義務は残ります。
また、相続放棄されたマンションに対して、相続財産管理人が選任されるまで管理組合は何もできません。そのため、管理費や修繕積立金などが徴収できない状態が続く可能性もあり、管理組合会計が悪化することでマンション管理に支障が生じることにもなります。
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相続した分譲マンションは放置せず適切な判断を!
相続発生から、相続をするか否かを考える期間は3か月。
相続が発生してからゆっくり考えればよいと思う方もあると思いますが、確認すべき事項の多さを考えると、期間にあまり余裕はありません。分譲マンションを相続するのか否か、相続する場合にはどのような選択肢を選ぶのか、相続発生前からあらかじめ家族間で話し合っておく機会をもつのがオススメです。
▼相続した分譲マンションに「住む」場合の留意点
・管理体制が整っているかどうか
マンションの管理体制、修繕履歴や積立金残高について現状を把握し、管理体制に問題がないかチェックしておきましょう。
・資産価値が下がらないかどうか
マンションの立地や利便性はもちろんのこと、売り出し物件の有無を確認し、資産価値が下がらない物件かどうかを見極めましょう。また、築古マンションの場合、大規模修繕等を行えず、新耐震基準を満たしていないケースもあります。長期修繕計画どおりに修繕などを行い、資産価値を維持できる状況にあるかどうかの確認も重要です。
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・賃貸物件として収支計画が成り立つかどうか
賃貸物件を探している方に魅力的な物件と感じてもらうため、分譲マンションの維持管理費やリフォーム費用も含め、その費用を回収できる収支計画を成り立たせる必要があります。その収支計画を実現するための家賃設定が可能なのか、周辺の類似物件の家賃相場やニーズを確認しておく必要があります。
・出口戦略を定めておく
将来的には誰かにその賃貸経営をバトンタッチするか、分譲マンションを売却するかなど、出口戦略を定めておく必要があります。さらに築年数を経れば、築古マンションが抱える問題がさらに深刻化している可能性もあります。何年間所有して、その後どうするのかをあらかじめ考えておくことが望ましいでしょう。
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▼相続した分譲マンションを「売る」場合の留意点
・相続問題があると売却できない
分譲マンションを共有で相続すると、売却する際に相続人間で話し合いがまとまらず、売却できないというケースがあります。共有者が兄弟など顔の見える関係性であれば話し合いを重ねることもできますが、時間が経過し、元々の相続人の子や孫などが共有者になると話し合いの機会を持つことが難しくなります。分譲マンションを「売る」選択をする場合には、共有ではなく単独相続が望ましいでしょう。
・買取も視野に入れる
築40年を超えた分譲マンションは、管理体制、間取りなどが現状トレンドとかけ離れていたり、住人(所有者)の高齢化など、さまざまな問題を抱えているため、買い手が付きづらい可能性もあります。不動産会社による買取も視野に入れながら、分譲マンションを「売る」姿勢を持っておきましょう。
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主に築40年を超えた分譲マンションは、様々な問題を抱えている可能性があります。相続が発生してからゆっくりと考えればいいと思っている方もいるかもしれませんが、見えないところで問題がさらに進行し、選択肢が限られてしまう可能性もありますので、将来的にマンションを相続する可能性がある場合には、前もって家族間で話し合いを行っておくといいでしょう。
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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
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空き家も土地と同様、もっているだけで税金をとられています。
相続でもらった空き家はおそらく古く、活用するにもリフォームなどしないと使えない場合が多いでしょう。また、空き家を持て余してしまっている場合などは、活用も出来ず手つかずの方も多いのでは…?
空き家は、ただ所有しているだけでもデメリットと考えられる点がいくつかあります。
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固定資産税等の負担が重くなる可能性も…
空き家であっても、土地建物を所有していることに変わりはありません。毎年、固定資産税などの保有税がかかってきます。その固定資産税も、「特定空家」に指定されてしまうと、負担が急増する可能性があります。
「特定空家」とは、2015年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定されているもの。そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態や、著しく衛生上有害となるおそれのある状態などの家の管理が適切に行われていないことで、景観を損なっていたり、周辺の生活環境に悪影響をもたらしており、放置が不適切な状態であると判断される空家のことを言います。
通常、土地建物の保有税(固定資産税・都市計画税)には「住宅用地の特例措置」というものがあり、200㎡までの小規模住宅用地については評価額を6分の1(都市計画税は3分の1)に引き下げてもらえるようになっています。住宅が建ててある土地は、それだけ固定資産税などが安くなっているわけです。
しかし、「特定空家」に指定され、さらに自治体からの「勧告」を受けると、この住宅用地の特例措置が受けられなくなります。つまり、住宅が建っていない更地と同じ評価額となってしまうため、土地部分の固定資産税が6倍に跳ね上がります。ちなみに、その後も特定空家の状態で放置を続けると、最終的には自治体からの「命令」がきます。この命令に違反した場合は、50万円以下の過料に処されます。
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老朽化による資産価値の低下
人が住まなくなった空き家は、老朽化が急激に進むと言われます。
もともと建物部分の価値は、築20年程度でほぼゼロに近づきますが、老朽化が進んだ建物はその価値がマイナスになるとも考えられます。建物を取り壊す費用が通常よりも高くなりそうな土地の価値は、近隣よりも低く見積もられるのが当然でしょう。
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近隣に与える悪影響
庭の草木は伸び放題、建物も老朽化し、人による手入れはまったく入っていない様子の空き家は、所有者だけではなく、近隣の住民にとっても好ましくない存在です。近隣の不動産相場にも悪影響を及ぼしかねないものだと言えます。
空き家を持て余してどうすればいいか分からない場合、以下の方法がオススメです!
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そのまま売る
土地建物をそのままの状態で売る。
現況は空き家であっても、まだ十分に使える建物だと買い手が判断すれば、売れる可能性はあります。立地条件など、その他の条件も関係してきますが、そのまま売れるのが最も簡単な処分方法といえるでしょう。
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解体して更地にする
空き家の状態では売りにくい、売れない、といった物件の場合は、解体して更地にしてしまう方法が考えられます。解体費用はかかりますが、更地として売ることができるので、空き家が建っているというマイナス要素を消すことができます。更地であれば、その土地の使いやすさなどは影響しますが、近隣の相場などから売却できる価格も想像しやすいでしょう。
なお、一般的な住宅の解体費用は100万円前後が通常ですが、業者によっても異なるため、複数の業者に見積もりを出してもらい比較検討することをオススメします。
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リフォームやリノベーションをする
空き家となっている古い建物を、そのままでは利用価値がなさそうでも、リフォームやリノベーションをすることで価値が増す、または価値を創造できそうな場合に検討すべき方法です。ただし、当然ながら相応の費用がかかりますので、その費用をかける価値があるのかを冷静に判断することが重要になります。経験豊富な業者を選ぶことも重要になってくるでしょうから、安易に決めてしまうことのないように注意すべきでしょう。
リフォームやリノベーションをする前に、手に負えない空き家がある場合はまずは不動産会社に相談してみましょう!
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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
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『グリーンコーポ白山』
1,090万円(税込)
目印:本地丘小学校の南側道路を西へ徒歩1分!
☆5階南向きにつき陽当たりも風通しもバッチリ!
☆ペットと一緒に暮らせるマンション(飼育細則有)
☆新規リノベーション済みの2LDK!
☆春日井エリア!
土日のオープンハウス情報☆
◇◇◇中古戸建◇◇◇
『春日井市神屋町』
1,999万円(税込)
目印:東海記念病院の北側の道路を西へ、「ネオポリス南」交差点を北に
3本目を右折して150m進んだ付近です。
☆広々リビングのある4LDK!
☆駐車2台可能!
☆リフォーム中!令和4年1月完了予定♪
お問い合わせお待ちしております。
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『今池アイリス』
1,600万円(税込)
目印:環状線沿い、「都通2」交差点を北に120m!
☆生活施設が近隣に充実しており暮らしやすい環境!
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『ライオンズマンション千種』
1,380万円(税込)
目印:地下鉄今池駅8番出入口から環状線沿いを南へ、
400mほど進んだ先にあるファミリーマートの隣です。
☆東山線「今池」駅8番出入口より徒歩5分の立地!
☆フルリノベーション済み!約45㎡の広さのワンルーム!
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ご来場お待ちしております。
どうも、松下です。
先日久しぶりに千種駅近くにございます、日の出らーめんに行ってきました。
以前は大盛りに唐揚げのトッピングでも楽勝でしたが断食をした頃から
あまり大食い出来なくなり、ほとんど行かなくなりました。
先日凄いお腹がすいている時にお店の前を通りがかり、つい立ち寄ってしまいました。
汁なしの油そばです。カロリーは100%高いと思われます。(^^)/
大盛りでしたが、これだけで何故かお腹いっぱいになりました。
また今度お腹を空かせていたら食べてしまいそうです。😄
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