名古屋市千種区不動産・名古屋不動産・春日井市不動産(株)サンユーハウジング

おはようございます！　神山です！

先週に引き続きラーメン特集その２という事で、福岡のラーメンをご紹介させていただきます。

今回ご紹介するラーメンは福岡市東区箱崎にある「一楽ラーメン」にいってきました！

ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、こちらのお店は少年漫画で有名な「NARUTO」に

よく出てくるラーメン一楽のモデルとなったお店なんです！

豚骨ラーメンだけでなく、ちゃんぽん、味噌ラーメン、皿うどんなどメニューも豊富なので

色んな味を楽しめそうですね！

また、ここの豚骨ラーメンはあっさりしているので、こってり派ではない方にオススメです！

ナルトのモデルとなった店舗は現在ありませんが興味のある方は是非一度立ち寄ってみてください！

今週もがんばるぞー！

春日井で「売りたい」「買いたい」などのご要望がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

◇相続したお家があってどうしようか悩んでいる

◇今のお家がどれくらいで売れるか知りたい

◇古いマンションだから売れるか心配

◇住み替えようと思っているけどこのお家をどうしよう

などなど、お悩みの方はぜひ一度サンユーハウジングにご相談下さい♪

私共はお客様の力になりタイ！

スタッフ一同心を込めて全力でお手伝いをさせていただきます。

お電話の際はこちらまで、お気軽にお問い合わせください。

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ＴＥＬ：052-723-7751

神山　恭汰　080-2663-2264

こんにちは！

サンユーハウジングの久保田です。

昨日、ママ友さんから秘伝のピザレシピを教えてもらい、実践！

最初の生地の段階では、ぺったんこなのですが、

オープンで焼くと、ふっくらモチモチになります。

泡が出るジョッキ缶ビール🍺も手に入り、

熱々ピザとビールで幸せなひと時でございました。

秘伝レシピを知りたい方は、久保田までよろしくお願いします。

◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆

株式会社サンユーハウジング

久保田 渉（くぼた　わたる）

携帯　080-2630-1050

✉　kubota@sanyuhousing.co.jp

不動産の心配事・ご売却・ご購入をお考えのお客様…

私共は、地域密着型店舗です！！

地域の不動産情報を数多くもっております。

『千種区　不動産』　『春日井市　不動産』なら

イエステーション千種店・㈱サンユーハウジング

【052-723-7751】

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お気軽にお問い合わせ下さいませ。

皆様のお問い合わせを、心よりお待ちしております。

おはようございます。韓です。

この間案内の下見に行ったら、ご近所さんに美味しい蕎麦屋さんをご紹介して頂きました！

お父さんが毎日お店の2階で打っているという。

かつ定食を頼みました。

その日は蕎麦かつパワーをいっぱい注入できましたー

また寄らせて頂きますー！

今日も一日頑張ります！

不動産の心配事・ご売却・ご購入をお考えのお客様…

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皆様のお問い合わせを、心よりお待ちしております。

おはようございます。水野です。

たくさん宿がある中、今回は気になった温泉がある宿を選んでみました。

”洞窟温泉”ってのにちょっと惹かれたのです♪

入ってみて温泉はとっても素晴らしかったですよ！

ちょっと温度が高めだったので、あまり長風呂はできませんでしたが・・・

宿の中庭の景色もよく、ホールって言うのでしょうか、

そこには滝が流れている作りになっており、

見ているだけで癒されました！

家に帰ってきてお土産の量にびっくり( ﾟДﾟ)

けっこうな量買ってました・・・

でも久々の旅行だったので、この量になってもありかな(´艸｀*)

コロナの状況が落ち着いたら、次は違う温泉に行ってみようと思います！

◆◆◇◇◆◇◇◆◆◇◇◆◇◇◆◆◇◇◆◇◇◆◆

「売りタイ！」「買いタイ！」千種区の不動産売買の

ことなら私たちにお任せ下さい！

◇相続したお家があってどうしようか悩んでいる

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などなど、お悩みの方はぜひ一度サンユーハウジングにご相談下さい♪

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「持ち家や持っている土地を売却したい」

自分でもできると聞きますが、しかしプロではない自分にできるのか、心配になりますよね・・・。不動産業者に依頼しようとしても、『媒介（ばいかい）契約』というものを結ばなければならず、その媒介契約もいくつか種類があります。

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そもそも『媒介契約』って何？

不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的な方法です。仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。

そこで、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。

これを『媒介契約』といいます。

この媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。希望する仲介のサービスや手数料を明確化するものなので、契約内容をよく把握しておく必要があります。

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◆媒介契約の種類

媒介契約は種類によって、売り手の自由度や不動産会社の対応が変化します。

不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。

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◎専属専任媒介契約

　不動産会社１社だけに仲介を依頼する契約

＜特徴＞

・契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することができない

・不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない

・契約の有効期限は最大で３カ月

・不動産会社は媒介契約成立から５日以内に不動産流通機構（レインズ）への登録が義務付けられている

・不動産会社は１週間に１回以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することが義務付けられている

依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。

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◎専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約

＜特徴＞

・契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することができない

・自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できる

・契約の有効期限は最大で3カ月

・不動産会社は媒介契約成立から7日以内にレインズへの登録が義務付けられている

・不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられている

依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。

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◎一般媒介契約

　同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約

＜特徴＞

・自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能

・契約に有効期限はなく（行政指導はあり）、レインズへの登録義務はない

・不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務はない

契約方法には、明示型と非明示型があります。

明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。

特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては（専属）専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるため、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。また、明示型・非明示型についても同様です。

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価格を重視するか、スピードを重視するか

媒介契約の種類を選ぶポイントとしては、主に、売却先の目処の有無、売却価格、売却する時期がどうかによって異なります。時間をかけて納得する価格で売りたい場合は『一般媒介契約』、早期に確実に買い手を見つけたい場合は『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』を結ぶといいでしょう。

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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。

不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。

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売却にかかる費用の内訳

不動産を売却するときにかかる費用には、仲介手数料や印紙税、登記費用といった、

以下のような費用がかかります。

①仲介手数料

②印紙税（売買契約書に課税）

③登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬）

④その他必要に応じて支払う費用（測量費、解体費、廃棄物処分費など）

⑤引越し費用

では、さらに細かく見ていきましょう。

仲介手数料の金額は、売買価格が４００万円を超える場合は以下の計算式で算出する（消費税率１０％の場合）

仲介手数料＝売買価格×３．３％＋６万６０００円

売買価格が5000万円とすると、以下の金額となります。

5000万円×3.3％＋6万6000円＝171万6000円（仲介手数料）

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②売買契約書に印紙税がかかる

印紙税とは売買契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印（印鑑などによる割印のこと）することで納税したとみなされます。

売買契約書に貼る印紙の金額（印紙税額）は、契約書の記載金額（物件の売買価格）によって決められています。税額は2022年3月31日までは軽減措置が実施されており、売買価格が1000万円超5000万円以下の場合は1万円、5000万円超1億円以下の場合は3万円となっています。

※税額は2022年3月31日までに作成される契約書の場合

売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成されるので、2通分の印紙税が必要となるが、売主と買主それぞれが１通分ずつ負担するのが通常です。なお、仲介会社と締結する媒介契約書自体には印紙税はかかりません。

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③抵当権を抹消する登記費用が必要

司法書士への報酬などで2～3万円

不動産を売却するときには所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要で、その登記費用は買主が負担します。売主が負担するのは、売却物件に住宅ローンが残っていた場合の「抵当権抹消登記」などの費用。

抵当権抹消には登録免許税のほか、司法書士に支払う報酬が必要です。

金額はケースバイケースですが、税額も含めて2～3万円程度が一般的です。

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④ そのほかにかかる費用

必要に応じて処分費や解体費がかかります。

このほか、売却時には必要に応じてかかる以下のような費用もあります。

金額は一律ではありませんが、一般的なケースでの目安額も示しておこう。

・廃棄物の処分費……………10万円～50万円程度

・敷地の測量費………………50万円～80万円程度

・建物の解体費………………100万円～300万円程度

・ハウスクリーニング費……5万円～15万円程度

これらの費用は仲介会社に依頼すれば概算を教えてもらえますし、専門会社も紹介してもらえます。あるいは自分で探して依頼したほうが安く済むケースもあるので、インターネットなどで検索して直接連絡しても構いません。ただし、自身で探すうえで注意していただきたい点としては、解体業者を比較するときは見積額だけでなく、作業内容についても確認し、近隣への配慮も忘れないようにしましょう！

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⑤ 仮住まいする場合は引越し費用が2回分

買い替えの場合で旧居を売却してから新居に入居するまで仮住まいが必要になるケースでは、「旧居→仮住まい先」と「仮住まい先→新居」の2回分の引越し費用がかかるので準備しておきましょう。

実は、売るときにもお金がかかるということを事前に把握し、余裕のある資金計画を立てていきましょう。

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おはようございます！

青木です👩✋

先週ブログに載せた高山旅行のこぼれ話。

宿泊先の旅館で見つけた注意書きの内容が…

『こうもりが入ります。閉めておいて下さい』

そんなことあるんですかっ！？😲😲😲

名古屋にいると中々見かけない注意書きにビックリしてしまいました！笑

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「売りタイ！」「買いタイ！」千種区・守山区・春日井市の

不動産売買のことなら私たちにお任せ下さい！

◆相続したお家があってどうしようか悩んでいる

◆今のお家がどれくらいで売れるか知りたい

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　などなど、お悩みの方はぜひ一度サンユーハウジングにご相談下さい♪

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不動産の売却を考えたときに、「どれくらいの期間がかかるの？」「お金はいくらかかるのか？」「儲けはあるの？」など、様々な疑問や不安が浮かぶと思います。ここでは、不動産の売却を考えてから、実際に買い手が見つかり契約が取り交わされ、売却が終わるまでの一連の流れをご説明させて頂きます。

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不動産売却の流れ

不動産売却は主に６つの工程があります。

①不動産会社に売却の相談を持ち掛ける

②不動産会社と媒介契約を結ぶ

③販売活動を開始する

④買主と売買契約を締結する

⑤契約後の、不動産の引渡し・決済

⑥売却後の確定申告

また、不動産の売却にかかる期間はだいたい４ヶ月程度と言われています。

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①不動産会社に売却の相談を持ち掛ける

まず、不動産売却とはどのようなものかについて書籍やインターネットを使うなどして情報収集をしましょう。

不動産会社に連絡をして「不動産を売却してもらえませんか」という旨の売却の相談をします。基本的には対面で話すことをオススメします。不動産売却では、会社の雰囲気や担当者の人柄を把握することも大切です。

相談は手ぶらでも構いませんが、できれば事前に必要な書類は準備しておくと話が進みやすいです。

相談と同時に、不動産の売却価格を決めるために不動産会社から価格査定を受けます。

不動産の「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産が売れそうな価格を付けることを指します。不動産市場の相場に対して高すぎると買い手に見向きもされず、低すぎると売主が損をしてしまうため、不動産売却のなかでも1つ目の要所です。

価格査定には、『机上査定』と『訪問査定（実査定）』の２種類がありますが、不動産を売ることが決まったら担当者に物件の内覧をしてもらい訪問査定を受けるのが通例です。

なおここで、複数の不動産会社に依頼すると、査定価格で不動産会社を比較検討することができます。

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②不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介（ばいかい）契約を結びます。

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約です。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類から媒介契約の種類を選びます。不動産を売却する理由やご自身の状況をもとに契約の種類を選びましょう。

媒介契約の内容が決まり販売活動の方針を決められたら、署名・捺印おこない、媒介契約を締結します。

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③販売活動を開始する

媒介契約を結ぶと、正式に不動産会社が仲介として不動産の売却活動を開始します。ここからは基本的に売主ではなく不動産会社主導で売却活動が進みます。

販売活動は売主の状況や売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。その後、不動産会社の販売促進活動が開始されます。広告を見て興味を持った人から不動産会社が問い合わせを受けます。

問い合わせがあれば、買主へ物件の案内・説明をおこないます。

仲介する不動産会社に全てを任せてもいいですが、実際に売主が案内に立ち会って案内・説明をおこなうことが通例です。内覧日を調整して、事前準備も行います。

案内をした何名かの中から、物件を気に入った人から購入の申し込みを受けます。

なお、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んだ場合、不動産会社は定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があります。そのため、メール・電話・手紙、訪問何らかの方法で不動産会社から連絡が来るので、売りに出した反響がどの程度あったかを定期的に知ることができます。

案内が終わったら、不動産会社からの連絡を待ちます。

この段階で買い主からの条件交渉（値引き交渉）を受けることもあります。

不動産の売却で一番悩むところかもしれませんが、一度売り時を逃すとずるずると引きずられてしまうもの。売却完了に向けて、条件交渉には前向きに検討したほうが買い手が早く見つかる可能性があります。また、価格交渉の他にも引渡し時期なども条件になることがあります。

内覧を経て購入意思が固まった人から不動産会社経由で購入申込書（買付証明書）を受け取ります。売却活動の一連の手続きを経て、購入者が確定したら、売却販売活動は終了です。

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④買主と売買契約を締結する

買主が決定したら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」をおこない、特に問題がなければいよいよ不動産売買契約を結びます。

売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行うことが多いです。

どうしても売主と買い主の都合がつかないときには、手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法など重要事項を事前に決めた上で、署名捺印を別日に行うこともできます。（※「持ち回り契約」といいます）

売買契約の前には必要書類を準備しておきましょう。

売買契約時で売主の必要書類は以下のとおりです。

契約場所に集まり、挨拶も終了したらいよいよ契約です。

宅地建物取引士が同席し重要事項説明の読み合わせをおこない、売買契約書を締結します。

契約では、契約書に署名の押印や、用意した書類をもとに本人確認をおこないます。

本人確認ができたら手付金の授受も同時におこないます。

内容に合意したら、売主・買主双方が契約書への署名・押印を行います。

契約後、印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主それぞれが一部ずつ持ち帰ることになります。

売買契約自体は、以上の流れで完了します。

また、不動産の「権利証」がない場合は適切に決済を行う事ができないため、決済の前までに探しましょう。万が一紛失していた場合、「本人確認情報」の作成を司法書士に依頼します。（費用は5~10万円ほどかかります）

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売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しが行われます。

売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っている場合は、融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。

売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、金融機関へ一括返済費用・不動産会社へ仲介手数料の支払い・司法書士へ登記費用を支払い、決済を完了させます。

買主への引き渡しの前に、隣地との境界や引き渡す面積を確定するために土地の確定測量をおこなう場合があります。(中古戸建や土地の場合）

これは売却する不動産の範囲を決めるために実施するものです。確定測量には費用がかかるので、売買契約後におこなうのが妥当です。

決済・引渡を終えたら、仲介した不動産会社は一旦役目を果たしたことになります。

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⑥売却後の確定申告

不動産売却後、売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために、確定申告を行わなければなりません。約1年間ほど期間が空きますが、毎年2月中旬～3月中旬の1ヶ月の間に行います。

確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。また、不動産売却によって利益が得られず損失を生んでしまった場合でも、損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず確定申告を行いましょう！

税務署で手続きをおこない確定申告を終えたら、ここですべての不動産売却活動が完了となります。

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以上、ざっくりとですが不動産売却を考えてから、買い手が見つかり契約を結んだ後の、引渡と確定申告までの流れをご説明させていただきました。

冒頭で、売却にかかる期間がだいたい４か月程度と言いましたが、これはあくまでも目安になります。できるだけ早くスムーズに売却活動を終わらせるためにも、内覧希望者が現れた場合には出来るだけ柔軟に丁寧に対応するのも、結果的に売却を早く終わらせることに繋がりますし、高く売れる可能性もあります。決済・引渡までは、不動産会社が親身になって対応してくれますので、不明点・不安な点が一つでもあったら相談してみると良いでしょう。

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離婚や転勤で住んでいた家を離れる場合、持ち家がある方にとっては売却するのか否かは大事な話となりますよね。

離婚の場合、お互いに判を押し離婚届を出すと成立になります。

ですが、「離婚届を提出した。これで終わり。」というわけにはいきません。

財産分与、慰謝料、子供がいる場合は親権・養育費など、お金に関する問題が発生します。夫婦が婚姻中に協力して築き上げた共有財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことになっていますが、名義に関わらず不動産の財産分与も2分の1ずつにするのが原則です。

一番わかりやすい方法が

お家を売却して売却金額を2分の1ずつ分けることです。

ですが、就学中の小さなお子様がいるご家庭は学校の事もありますし、簡単に「売却すればいいか！」とはならないと思います。

実際に、離婚を理由にお家を売却するケースは決して少なくありません。

厚生労働省の統計によると、結婚した３組に１組の方は離婚をしています。

そこで、離婚が原因で家の売却を検討している場合に、まず確認しなければならない大きな４つのポイントを紹介します。

① お家を売ったお金はどうなるの？

② お家を売れる人は夫と妻、どっち？

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夫婦どちらでもお家を売ることはできず、

不動産の売却は、基本的に名義人でなければできません。

例えば、不動産の名義が夫だけの単独名義だった場合、たとえ夫婦であっても妻が勝手に売却することはできません。また、夫と妻の共有名義であった場合は、夫婦共同でなければ売却することができません。

そのため、そもそも売却する権利は誰にあるのか確認する必要があります。

名義人が誰なのかわからない場合は、その不動産を購入した際の不動産売買契約書を確認しましょう。不動産売買契約書に記名押印した方が名義人です。夫婦共有名義の場合は、２人の名前が書かれています。

◆名義人ではない場合や共有持分のみの売却は？

名義人でない場合は売却活動することができませんので、名義人と話し合って合意を得るしか方法がありません。

また、夫婦共有名義になっており、どちらか売却の意思が一致しない場合は、自分の持分割合（共有持分）のみを不動産会社など第三者に売却することは可能です。しかし、自分の共有持分が多い場合、たとえば、夫が60％の共有持分を売却した場合、相手の権利侵害分である10％分の代金を妻に支払わなければならない可能性があります。売却の意思が一致しないからと言って、夫婦に関係のない第三者に共有持分のみを売却することは、遺恨が残るため、後々大きなトラブルに発展してしまう可能性もあり、オススメできません。

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③ 住宅ローンがあるけど売れるの？

A.住宅ローンを返済できるかどうか

住宅ローンの状況によって、そもそも財産分与の対象なのかや売却方法が変わってきますので、必ず確認が必要です。

▼住宅ローンがない場合の売却方法

住宅ローンが残っていない、もしくは、そもそも住宅ローンを利用しておらず現金購入だった場合は、一般的な方法である「仲介」で売却することができます。

仲介での売却方法は、売却する不動産を不動産仲介会社に売却を依頼し、集客活動を行ってもらい、主に一般の消費者に購入してもらうための売却活動を指します。

一方、不動産会社に直接、不動産を買い取ってもらうことができる「買取」も可能です。

不動産会社が買い取ってくれるので、いつ売れるのかわからない仲介に比べて、即現金化できるのがメリットです。しかし、買取価格は相場価格の7割前後になってしまうのが一般的です。

▼住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高（残債）と今、家を売却したらいくらぐらいで売れるのか調べる必要があります。

家を売却したお金で残りのローンを完済できるかできないかを判断するためです。

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④売るなら離婚前、離婚後どちらなの？

A.売却するなら離婚前

売却すること自体は離婚前でも大丈夫ですが、売れたお金を財産分与する場合や、家そのものを財産分与する場合は、必ず離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。婚姻中に財産を移転すると「贈与」とみなされ、贈与税や不動産取得税が課税される可能性があります。

家の売却自体は、お互いに連絡が取れる離婚前の売却がオススメです。

離婚において、お家を売却するのか、財産分与するのかを判断する上で、現在のお家の価格を知るということは避けられません。

どんな形になるにしろ、離婚が決まり家を売却する予定があるのであれば、手っ取り早く不動産会社に査定してもらうのが一番早い方法かもしれませんね。

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◆建設中や建てたばかりはどうする？

建設中や建てたばかり、買ったばかりの場合は、家の価格を調べると、建築費用や購入金額より売却金額が低くなり、完済できなくなるケースがほとんどです。購入金額には、本来の家の価値に不動産会社の利益が上乗せされているからです。建設中や建てたばかりにも関わらず売却すると決まった場合は、未入居のままにしておくべきです。期間に限らず、一度でも人が住んでしまうと「中古」物件になり、さらに家の価値が下がってしまいます。

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◆転勤の場合

「家を購入したばかりなのに転勤が決まった」

「家族で引っ越すため、今住んでいる家をどうしたらいいか…」

家をせっかく購入したのに転勤を命じられた場合、持ち家をどうするか悩みますよね。購入したばかりの家を手放すのはもったいないですし、単身赴任で家族と離れるのもつらいので家をどうにかしたいと思う人は少なくありません。

転勤の場合、持ち家をどうすべきかは『空き家のまま所有する』『賃貸に出す』『売却する』の３パターンが考えられます。

決める基準としては、転勤期間を基準に決めるのがオススメです！

・転勤期間が２年以内→空家のまま所有

・転勤期間が決まっている→賃貸に出す

・いつ戻れるか不明→売却する

いつ自宅に戻れるかを考慮すれば、持ち家をどうするか選択肢が絞られます。

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２年以内に持ち家に戻るなら

一般的に、この短期間のために売却をする人はあまりいないでしょう。また、家が１～２人暮らし用ではない場合は、２年以内の短期で借りてくれる方を見つけるのもなかなか難しいです。見つかったとしても、長く住めない物件は家賃はかなり安くなってしまいます。

よって、２年以内に戻る予定ならば、家財などそのままで空き家にしておくのがオススメです。しかし、適切な管理が行われていない空き家は、空き家自体が老朽化するだけでなく、周りの景観にも影響し近隣地域の住民の迷惑にもなります。手放す気がないのであれば適切な管理が必要です。庭の雑草の除去をしたり、家の換気を行ったり、郵便物を片付けたり、通水しておかなけらばなりません。

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転勤期間が決まっているなら

転勤期間が決まっており数年以内で帰ってくるのであれば賃貸もオススメです。

貸し出す方法は、賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」と２パターンがあります。いつ家に戻るか分かっているなら、契約期間が終われば自分が確実に戻れる「定期借家契約」を結ぶようにしましょう。ただし、借りる人がいなければ賃貸は成立しないので、賃貸需要の高い都心部など人口が多いエリアに限られます。

◎賃貸に出すメリットとしては、

・今後戻ることが可能（家を手放さなくて済む）

・家賃収入が入る

・家の劣化を防げる

家を賃貸に出しても家の所有権は持ち続けれるため、契約期間が満了すれば家を明け渡してもらえ将来的に家に戻ることもできます。また、一軒家を貸すことで継続的な家賃収入を得れます。家にローンが残っていても家賃収入をローンの返済に回せ、余った分は貯蓄できます。

また、家は使わなければ急速に老朽化が進むため、家の劣化を防ぐという意味でも賃貸に出すことは効果的です。

ですが、どんな家でも借り手が見つかるわけではありません。

特に一戸建ての場合は借り手は子育て世代に限定されることが多く、定住を求めるファミリー層が多いため、１～２年といった短期間の借り手を見つけるのは非常に困難です。また、周辺の住環境や治安など、立地条件も重視されます。

また、住宅ローンを組んで家を購入している場合は、ローン契約違反になる可能性もあります。そもそも住宅ローンは居住用で利用することを前提としているため、賃貸にすると事業利用と判断されて契約区分から外れてしまう場合があります。ただし、期間限定での賃貸利用なら、そのまま住宅ローンを継続できる場合があるため、一度銀行に相談してみると良いでしょう。

ただ、売却時には注意点があります。

希望売却価格や査定をしてみた結果、実際に売り出す価格以上に、住宅ローンの残額分を現金なりで工面しなくてはなりません。

なぜなら、売却時に名義を新しい所有者に変更するためには、残額分を全額返済しなければいけないからです。

さらに、売却時には、仲介手数料や登記費用などの諸費用もかかります。

売却時に利益が出たとしても、諸費用を差し引いた額でローンが完済できればいいですが、そうでない場合はさらに出費がかさむということも頭に置いておくといいでしょう。

ご家族、環境、お仕事など、様々な事情がありますので、まずは不動産会社にご相談するのがよろしいかと思います。

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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。

不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。

TEL:052-723-7751

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不動産売買の際、購入希望者は築年数を大きな判断材料とします。

築年数は不動産の専門知識がない一般の方でも客観的に判断でき参考になるデータですし、同条件で希望に合う物件が複数ある場合、築年数の浅い新しい物件のほうを買いたいと思うのは自然の心理です。

また、不動産の売却を考えた場合、家の査定時にまず見られるポイントが築年数です。当たり前ですが、築年数が古い家ほど査定価格が低くなります。

つまり、「売る」ときも「買う」ときも、築年数は非常に重要な要素となります。

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建物には住宅の種類によって法定耐用年数という指標が定められており、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。一般的には木造の戸建が多いので、法定耐用年数を目安とした場合、築20年を超えた家の査定価格はゼロになることも珍しくありません。

ただ、耐用年数はあくまで減価償却などの際に用いられるものなので、耐用年数が過ぎたらからといって住めなくなるということではありません。しかし、住宅ローンの建物評価にも影響してくることから、耐用年数に関わる築年数は査定金額にも直接影響します。

では、マンションと戸建の、築年数と資産価値の関係について詳しく説明していきます。

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◆マンション◆

マンションの資産価値は、新築時と比べて

・築3年未満で約90％

・築10年で約70～80%

・築20年で約50～60%

・築30年で約30～40%　

の評価額になると言われています。

また、マンションは戸建に比べて建物の強度が高く、管理の程度によっては建物の価値が変わってきます。

では、さらに細かく見ていきましょう。

・新古物件を含む「築年数1年～3年」

新古物件とは、新築で売り切れずに1年以上経過した物件のことを言います。

不動産価値は新築時の約90%ほどです。

新築マンションを3年以内に売却する人は稀ですので、不動産市場にライバルとなる物件がほとんどいません。

築３年未満であればまだまだ新しく見た目もきれいで、設備や間取りなどの仕様も新築とほぼ変わらないため、人気が出やすい傾向にあります。

・築浅物件の「築年数4年～10年」

不動産の価値は、新築時の約70～80%の評価額となります。

築年数が10年以内であれば、まだ築浅物件として見られます。設備などもまだ新しく室内もきれいなため、価値の下落は少ないでしょう。築浅物件では、購入希望者はリフォームせずにそのままの状態で利用することが多く、そのため清潔な室内を保っていることなども価格に影響しやすくなります。

・売れ筋物件の「築年数11年～15年」

不動産の価値は、新築時の約60～70%の評価額となります。

この築年数は比較的多く市場に出ているため、人気もありますがライバルとなる物件も多くなる傾向にあります。

また、購入希望者の層としては、中古マンションでも駅から近いなどの立地を重要視している方や、新築マンションには手が出せないが、中古マンションであれば購入ができる方などが考えられます。

・リーズナブルな物件の「築年数16年～20年」

不動産の価値は、新築時の約5割程度の評価額です。

購入希望者にとっては、築15年以内のマンションに比べて、さらにリーズナブルに感じます。そのため、立地や広さを重視する方が購入を検討すると考えられます。

また、築25年までのマンションであれば、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象となります。

※物件状態や築年数によっては例外もある

・リノベーション物件の「築年数21年～35年」

不動産の価値は、新築時に比べて約3～4割ほどの評価額です。

築年数が経っているため、購入希望者はリノベーションを視野に入れて考えているでしょう。すでにリノベーション済みの場合は、間取りやリノベーションの内容が評価額に大きく関わってきます。特にこの築年数になると、マンションの管理状況によってもマンションの見方や評価が変わってきます。

・売却が難しくなる「築年数36年以上」

築年数36年以上になると、評価額は新築時の約3割を下回ってきます。

リノベーションの有無、マンションの管理状況、立地などが評価額に影響してくるでしょう。また、昭和56年（1981年）に建築基準法が改正されています。この年以降から新耐震基準になっており、震度6強～7程度の地震への対策が取られています。そのため、昭和56年以前か以後かによって評価額も変わるでしょう。

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◆戸建◆

木造戸建はマンションに比べて耐用年数が22年と短いため、評価額が減少するペースが早くなります。

国土交通省の調査によると、戸建の資産価値は新築時と比べて

・築10年で半分ほど

・築15年で3割程度

・築20年で1割程度

・築21年以上でほぼなし

の評価額になると言われています。

では、さらに細かく見ていきましょう。

・家屋の資産価値がある「築10年以内」

築10年の中古戸建の価値は新築物件に比べて約半分となり、戸建はこのようなペースで資産価値が下落していきます。

ただ、建売などに比べると大手ハウスメーカーで建てられた戸建てについては、価値の下落幅が少ない傾向にあります。また、中古戸建で住宅ローン控除を受けられるのは、基本的には築年数20年までです。　

※物件状態や築年数によっては例外もあり

・資産価値はほぼ土地のみ「築11年～20年」

戸建の資産価値は築15年に新築物件の約20～30%になるペースで下落し、以降は緩やかなペースを保ちつつ、築20年で約10～20%になります。

新築時の建物価格が1500万円だとすると、建物評価額は150～300万円ほどになります。なお、平成12年（2000年）に木造住宅の耐震基準の改正が行われたため、平成12年以前か以降かによって耐震性能への信頼度が変わってきます。

・更地にする事も検討される「築21年以上」

築20年を過ぎると耐用年数を超えていくことになるため、家の価値が急激に下がってしまい、不動産評価額から考えると評価額はほとんどなくなります。

評価額が無しと判断された築30年を超えた物件は、「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが一般的です。これは、土地の売買という形を取ることで、売主側が建物に対して責任を負わないようにするという意味合いも含んでいます。また、立地によっては需要があり、建物を解体し更地にした方が売却しやすくなることも考えられます。

たとえ内装に目立った傷がない家でも、目には見えない建物の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、年数が経過していくと自動的に査定額も低くなるということを覚えておきましょう。

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