自分の親が高齢なると、家族・親戚間で相続の話題が上がると思います。
とくに、親・子供それぞれが家を持っていたりすると、親が亡くなった後の家をどうするのか、誰が相続するのか・・・など、難しい問題に直面しますよね。相続対策として、不動産を事前に子供名義にするという方法を取る方もおられます。
不動産を子供名義にするには、大きく分けて2つの方法があります。
不動産を子供に売却する「親子間売買」と、
タダで贈与する「生前贈与」と言う方法です。
【生前贈与】はよく耳にしますが、前者の【親子間売買】という言葉は、あまり聞きなれないと思います。言葉だけ見ると、「親子間で金額のやり取りが発生するの?」と単純な疑問が浮かびますが、通常の相続と比べて、不動産が相続財産という扱いにならないので、トラブルが起きにくいというメリットがあるようです。
そもそも、親が高齢のため・・・といった理由は関係なく、親子間であっても、通常の不動産取引と同じように家や土地の売買は行うことができます!
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親から子へ不動産の名義を変更する方法には、
大きく分けて【贈与】と【売却】の2種類があります。
【贈与】・・・自分の財産を無償で相手に渡すことを指し、譲る側と受け取る側の双方の意思が一致することで成立する契約
【売却】・・・譲渡とも呼ばれ、金銭の対価があって初めて成り立ちます。親子間での不動産取引においても、基本的には一般の取引と変わらず、売却を行うことが可能です。
子どもとの間で金銭のやりとりをすることには、違和感を覚えるかもしれません。しかし、売却と贈与では課税される税金に違いがあり、状況によっては売却のほうが金銭的なメリットを得られるケースもあります。そのため、漠然と贈与の手続きを進めてしまう前に、売却についても検討しておきましょう。ただ、売却をするタイミングなどによっては贈与と見なされてしまうこともあります。
また、売却においては売主と買主との間でさまざまなルールを設けられるため、自由度の高さが思いがけないトラブルの原因となる場合があります。特に支払いの方法やタイミングなどについては、細かくルールを決めておくことが重要です。大きなお金をやりとりする不動産取引では、親子間でも契約書をきちんと交わして、事前にトラブルを避けることが大切なのです。
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大きなメリットとして挙げられるのは、生前に名義を変更できる点です。
親子間であっても、不動産を「売買」して名義を変更することで、不動産を誰が相続するのかで揉めることが無くなります。相続の際に、現金や証券であれば、分割協議を進めることで、割合に応じて分配することができますが、不動産の場合は土地や家屋なので、実際に分配するのは難しくなります。その点、生前に親子間売買で不動産を子供名義に移行しておくと、不動産の手続きは終わっているという良さがあります。不動産をどのように分割するのか、よくある相続トラブルを避けることができるのです。
さらに贈与を行う時と比較をすると、税金の面でもメリットがあります。親子間売買の方が税率が低くなっているので、コストを抑えることができます。
そして、何より愛着のある家をわが子に守ってもらえるという安心感が、親子間売買の最大のメリットだといえます。
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✖子どもに家を売るデメリット
親子間での不動産売買は、通常の不動産取引と比べるとそれほど頻繁に行われる取引形態ではありません。そのため、取り扱っている不動産会社が少なく、仲介を頼みたい場合には依頼先を見つけるのに手間がかかります。また親子間では、住宅ローンの審査が厳しくなりやすい面もあります。金融機関からすれば、ほかの相続人ともめてしまうリスクなどが気になるため、融資に消極的になってしまうケースも考えられます。通常の不動産取引とは異なるため、事前に不動産会社や、司法書士にご相談することをお勧めいたします。
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身内に不動産を売却するときの基本的な流れ
子供や親族に家を売る場合、一般的な取引ともっとも大きな違いは、一から買い手を探す必要がないという点です。内見などの手間を省くことができるため、通常と比べればスムーズに取引を進められます。ですが、不動産取引においては、親子間であっても通常の取引と変わらず、いくつかの手続きをふむ必要があります。お互いの意思がそろってからも、実際に売却を終えるまでにはある程度の時間がかかるのです。
親子間の不動産売却に関する大まかな流れは以下の通りです。
全体的な手順を押さえておけば、手続きに必要な期間を計算することができます。
売却価格の決定
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媒介契約の締結
↓
資金の確認
↓
売買契約・決済
↓
確定申告
家の売却価格を決めるうえでは、相場価格を押さえておく必要があります。主な手段として挙げられるのは、自分で価格を調べる方法と専門家に依頼して査定してもらう方法の2種類です。自分で相場を調べるのであれば、まずインターネットで大まかな相場を見たうえで、手元に届く固定資産税の納税通知書から「固定資産税評価額」を確認します。また、国土交通省が発表している「不動産公示価格」や、国税庁が示している「路線価」なども参考になります。
自分で価格を決める方法以外に、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に査定を依頼する方法もあります。自力での価格設定に不安がある場合には、利用を検討してみましょう。
子どもや親族に不動産を売却する場合には、不動産会社を介さなくても契約を結ぶことができます。自分で売買契約書をつくれば、問題なくやりとりを進められるのです。ただ、普段から契約書を取り扱っていない人にとっては、親族同士のやりとりであっても不安を感じる場合があります。書面の作成は司法書士などの専門家に依頼することもできるため、無理をせず利用するほうが無難です。
身内同士であっても、売買契約を行う際にはきちんとお金の支払いを行わなければなりません。契約上は売買であっても、実際に資金の支払いがなければ贈与と見なされます。その際、子どもに購入資金がない場合には、住宅ローンを利用することとなります。ただ、通常の売買契約とは異なり、保証人の問題やほかの相続人がいる可能性などの面から、審査が厳しくなることもあるため注意が必要です。購入資金については、事前に金融機関に相談するなどして、子どもに用意しておいてもらうほうが安心だといえます。資金調達が無事に済んでいれば、スムーズに売買契約へと移れるのです。
子どもから親へ売却金額が支払われたタイミングで決済が終了し、そこから鍵の引き渡しと登記の手続きに移行します。登記をすることで、初めて家の所有権が子どもへと移るため、忘れずに手続きを行いましょう。登記手続きは自分で行うことも可能ですが、用意すべき書類が多く、複雑な手順を踏まなければなりません。そのため、多くの場合は司法書士などの専門家に依頼することになるでしょう。
不動産の売却を行った際には、翌年の確定申告で譲渡所得として申告を行う必要があります。必要な書類は国税庁のホームページで入手でき、案内に従って自分で記入することも可能です。
相続でもめたくない、自分の愛着のある家を我が子に受け継ぎたい、自分の死後家族に迷惑を掛けたくない・・・など、理由は様々あると思いますが、不動産を上手に引き継ぐ方法の一つに「親子間売買」という方法がある事も知っておいて損ではないかもしれませんね!
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