不動産を売却する方の中には、「近所の人に色々聞かれたくない」「事情があるから知られたくない」という方もいらっしゃいます。そのよう場合、どのように売却活動をしていけばいいのでしょう?
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◆売却方法
不動産の売却は、大きく分けて
不動産会社を介して買い手を見つける「仲介」
不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」
という2つの方法があります。
不動産売却を行う際、買取より売却価格の高い「仲介」を選ぶ方が多い傾向がありますが、仲介売却は多くの購入希望者の目に留まるよう物件情報を拡散するため、近所の人に売却を知られたくない場合には不都合な方法となります。
買取では、不動産会社に直接物件を買い取って貰う事になるため、近所に貼り紙を貼る・チラシを配るなど、広告を出さなくても売却が可能となります。不動産会社に物件を直接買い取って貰うことで、近所の人に知られずに不動産を売却できるということです。しかし、相場の7割程度の価格になってしまうというデメリットもあります。
売却方法を決める前に、家の売却における優先順位を整理しておきましょう。
「周りに知られたくない」ことを最優先にする方は買取、
「売却価格を少しでも高くしたいが、可能な限り知られたくない」という方は、宣伝をおさえながら仲介を選んでみることを検討してみましょう。
なお、買取と仲介では売却期間にも違いがあります。
買取は約1~2ヶ月、仲介は3~6ヶ月程度の時間がかかります。
「売却期間にどれくらい時間を割けるか」も、売却方法の判断材料の1つとなります。
では、さらに細かくご説明していきます。
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不動産会社に買取を依頼することで、売却することを知っている方は買取依頼を受けた不動産会社のみとなります。買取査定の際に不動産会社の担当者が家を訪問する機会がありますが、事前に「近所の人に知られたくない」ことを伝えておきましょう。例えば、スーツは避けカジュアルな服装で来てもらう事で、「業者が出入りしている」と近所の人に思われる可能性が低くなります。買取では相場より売却価格が低くなってしまいますが、売却条件が決まり次第すぐに売却できるというメリットもあり、急いで売却したいケースにも適しています。
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▼できるだけ情報を拡散せずに「仲介」で売却する
売却価格をできるだけ高くしたい方は、物件情報を拡散しないよう注意しながら不動産会社の仲介による売却を行いましょう。
仲介による売却では、まず不動産会社と「媒介(ばいかい)契約」を結びます。
※媒介契約・・・仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられており、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。この媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。
媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があります。
『一般媒介契約』は契約期間の定めがない、複数の不動産会社と契約が可能という自由度の高い媒介契約になっています。
『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』は、契約期間が3ヶ月間、他の不動産会社とは契約が禁止されています。また、指定流通機構(レインズ)に登録義務があり、他の不動産会社も物件情報を閲覧することが可能です。レインズは、主に業者が見るサイトのため一般の方が見ることはできません。多くの目につきやすいスーモなどの不動産情報ポータルサイトへの掲載は避け、レインズにだけ登録し「広告転載区分」を「不可」にしてもらうことで、可能な限り情報を拡散せずに売却することが可能です。
ただし、広告転載を不可にすることによって、物件情報を閲覧できる方が限られます。近隣への広告やチラシの配布、ポータルサイトへの登録ができない分、売却価格が予想より低くなってしまう可能性もあります。
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◆注意点
宣伝を最小限におさえて仲介売却を行う方法は、売却までに時間がかかってしまう傾向があります。現状としては、ポータルサイトで家を見つける購入希望者が多く、広告を拡散しないと買い手に物件の情報が伝わるまで時間がかかります。(ただし、人気エリアや物件に価値がある場合は短い期間で売却する事も可能です。)広告を出す場合に比べて売却活動が長引いてしまうことを想定し、売却後の計画を立てていきましょう。売却を急いでいる方は、1~2ヶ月程度での売却が可能な「買取」がオススメです。
広告が使えない場合、不動産会社は自社で集めた顧客へのDMや、非公開物件として他の不動産仲介会社へ情報を渡して買主を探すことになります。この時、近所の人が不動産購入を検討しており、売却することを知ってしまう可能性はゼロではありません。注意していても、売却時は買主側に情報を渡さねばならないため、必ずしも近所へ情報が漏れないとも限りません。あくまで「可能な限り周りに知られない売却方法」であることを理解しておく必要があります。
通常、不動産会社はポータルサイトへの掲載や、チラシなどの広告を使って買主を探しています。広告が利用できないとなると、多くの不動産会社にとって売却する手段が減ってしまうため、制限のかかった不動産の取り扱い自体が難しいケースも少なくありません。また、不動産買取も物件の状態や資産価値によって、希望価格での買取対応をしてもらえる不動産会社が少ないこともあります。そのため、近所に知られないように不動産会社を探す際は、できるだけ多く不動産会社へアプローチしつつ、個人情報の取り扱いを厳格に行っている不動産会社へ問い合わせることが大切です。
しっかりと準備をして売却活動を行っていきましょう!
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