自宅の売却を検討し、不動産業者に査定を依頼すると、周辺の環境や成約事例に基づき、査定額を算出してもらいます。そこで不動産価格や税金を調べる際に必要なのが、『不動産評価額』と総称される5つの指標。
実際に売買される価格は【時価(実勢価格)】 といい、
その目安とされるのが 【地価公示価格】や【基準地価】です。
また、納税額を計算する際の基準となるのが、
【相続税路線価額】と【固定資産税評価額】 です。
「固定資産税ってこんなに高いの?」
「自宅を売却したいけど、いくらで売れるんだろう?」など、不動産にまつわる悩みは尽きないと思います。
購入にしろ売却にしろ、それぞれの価格を知るための物差しとなる5つの価格を、それぞれ説明させていただきます。
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▼不動産に存在する5つの価格
① 時価(実勢価格ともいう)
② 地価公示価格
➂ 基準地価
④ 相続税路線価額(単に路線価額ともいう)
⑤ 固定資産税評価額
同じ意味でも名前が異なることので余計に複雑に感じますが、時価以外は国及び県、市町村が定めた評価額となります。
5つも価格があると、「どれを基準に今考えている土地の価格を考えればいいのだろう?」と思いますが、実際にはどれも定期的に見直しが入り、調整されています。
それでは、各評価額の特徴やバランスの比較も併せてご説明いたします!
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【時価(実勢価格)】
公的機関が公表する価格ではなく、市場で実際に売買取引が行われた価格
不動産取引において実際に売買が成立した価格なので、公的機関が公表する評価額と異なるケースがあります。
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【地価公示価格】
国土交通省が公表する毎年一月一日時点の、全国各地の1㎡あたりの土地単価
国土交通省の依頼を受けた不動産鑑定士が駅までの距離・土地の形状・周辺環境などの現地調査を行い、総合的に評価します。
用途としては一般的な土地売買の指標になったり、公共事業の土地取得価格の参考になります。
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【基準地価】
各都道府県が公表する、全国2万ヶ所以上の基準地の1㎡あたりの土地単価
地価公示価格の評価は国が地価公示法に基づいて行うのに対し、基準地価の評価は各都道府県が国土利用計画法に基づいて行います。
その主な目的は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるため、一般的な土地取引に際して適正な地価を算定するためなどです。地価公示価格とほぼ同じですが、基準地価の方が地方においては調査地点が多く、都市計画区域外も対象になっているのが特徴です。調査や公表する時期が半年ずれており、公示地価と基準地価を比較することも可能です。
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【路線価額】
路線(道路)に面する宅地の1㎡あたりの評価額 です。
これをもとに相続税額や贈与税額を算出します。
税の計算をよりスムーズに行うために税務署によって定められており、国税庁によって例年7月に1月1日時点の価格が公表されます。公示地価の80%となるように決められています。
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【固定資産税評価額】
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する際の基となる評価額です。
各市町村長(東京都区部は東京都知事)によって定められ、原則として3年に1度の基準年度に見直されます。目安は地価公示価格の70%程度です。
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以上が5つの価格の主な特徴です。
地価公示価格・基準地価に関しては、実際の取引額の指標となることを目的としているので、土地売買の検討時に参考となるはずです。
実勢価格(実際に売買される価格)の目安は、地価公示価格・基準地価となります。ただし、実際の売買価格は、個々の土地の形状や売主・買主の事情などによって大きく異なります。
また、景気動向などによっても変化します。
「基準地の隣の土地だから同じ単価で売れる・買える」とは限りません。そのため、あくまでもエリアごとの傾向をつかむ程度の認識で参考にしていただければと思います。
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