ご近所に知られずに売却は可能？不動産売却の販売方法を知ろう！
不動産を売却する方の中には、「近所の人に色々聞かれたくない」「事情があるから知られたくない」という方もいらっしゃいます。そのよう場合、どのように売却活動をしていけばいいのでしょう？
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◆売却方法
不動産の売却は、大きく分けて
不動産会社を介して買い手を見つける「仲介」
不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」
という２つの方法があります。
不動産売却を行う際、買取より売却価格の高い「仲介」を選ぶ方が多い傾向がありますが、仲介売却は多くの購入希望者の目に留まるよう物件情報を拡散するため、近所の人に売却を知られたくない場合には不都合な方法となります。
買取では、不動産会社に直接物件を買い取って貰う事になるため、近所に貼り紙を貼る・チラシを配るなど、広告を出さなくても売却が可能となります。不動産会社に物件を直接買い取って貰うことで、近所の人に知られずに不動産を売却できるということです。しかし、相場の7割程度の価格になってしまうというデメリットもあります。
売却方法を決める前に、家の売却における優先順位を整理しておきましょう。
「周りに知られたくない」ことを最優先にする方は買取、
「売却価格を少しでも高くしたいが、可能な限り知られたくない」という方は、宣伝をおさえながら仲介を選んでみることを検討してみましょう。
なお、買取と仲介では売却期間にも違いがあります。
買取は約1～2ヶ月、仲介は3～6ヶ月程度の時間がかかります。
「売却期間にどれくらい時間を割けるか」も、売却方法の判断材料の1つとなります。
では、さらに細かくご説明していきます。
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▼不動産会社に買い取って貰う
不動産会社に買取を依頼することで、売却することを知っている方は買取依頼を受けた不動産会社のみとなります。買取査定の際に不動産会社の担当者が家を訪問する機会がありますが、事前に「近所の人に知られたくない」ことを伝えておきましょう。例えば、スーツは避けカジュアルな服装で来てもらう事で、「業者が出入りしている」と近所の人に思われる可能性が低くなります。買取では相場より売却価格が低くなってしまいますが、売却条件が決まり次第すぐに売却できるというメリットもあり、急いで売却したいケースにも適しています。
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▼できるだけ情報を拡散せずに「仲介」で売却する
売却価格をできるだけ高くしたい方は、物件情報を拡散しないよう注意しながら不動産会社の仲介による売却を行いましょう。
仲介による売却では、まず不動産会社と「媒介（ばいかい）契約」を結びます。
※媒介契約・・・仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられており、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。この媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。
媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があります。
『一般媒介契約』は契約期間の定めがない、複数の不動産会社と契約が可能という自由度の高い媒介契約になっています。
『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』は、契約期間が3ヶ月間、他の不動産会社とは契約が禁止されています。また、指定流通機構（レインズ）に登録義務があり、他の不動産会社も物件情報を閲覧することが可能です。レインズは、主に業者が見るサイトのため一般の方が見ることはできません。多くの目につきやすいスーモなどの不動産情報ポータルサイトへの掲載は避け、レインズにだけ登録し「広告転載区分」を「不可」にしてもらうことで、可能な限り情報を拡散せずに売却することが可能です。
ただし、広告転載を不可にすることによって、物件情報を閲覧できる方が限られます。近隣への広告やチラシの配布、ポータルサイトへの登録ができない分、売却価格が予想より低くなってしまう可能性もあります。
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◆注意点
1.売却活動が長引いてしまうことがある
宣伝を最小限におさえて仲介売却を行う方法は、売却までに時間がかかってしまう傾向があります。現状としては、ポータルサイトで家を見つける購入希望者が多く、広告を拡散しないと買い手に物件の情報が伝わるまで時間がかかります。（ただし、人気エリアや物件に価値がある場合は短い期間で売却する事も可能です。）広告を出す場合に比べて売却活動が長引いてしまうことを想定し、売却後の計画を立てていきましょう。売却を急いでいる方は、1～2ヶ月程度での売却が可能な「買取」がオススメです。
2.予期せぬ出来事によって知られてしまう可能性も・・・
広告が使えない場合、不動産会社は自社で集めた顧客へのDMや、非公開物件として他の不動産仲介会社へ情報を渡して買主を探すことになります。この時、近所の人が不動産購入を検討しており、売却することを知ってしまう可能性はゼロではありません。注意していても、売却時は買主側に情報を渡さねばならないため、必ずしも近所へ情報が漏れないとも限りません。あくまで「可能な限り周りに知られない売却方法」であることを理解しておく必要があります。
3.近所の人に知られないように不動産会社を探す方法
通常、不動産会社はポータルサイトへの掲載や、チラシなどの広告を使って買主を探しています。広告が利用できないとなると、多くの不動産会社にとって売却する手段が減ってしまうため、制限のかかった不動産の取り扱い自体が難しいケースも少なくありません。また、不動産買取も物件の状態や資産価値によって、希望価格での買取対応をしてもらえる不動産会社が少ないこともあります。そのため、近所に知られないように不動産会社を探す際は、できるだけ多く不動産会社へアプローチしつつ、個人情報の取り扱いを厳格に行っている不動産会社へ問い合わせることが大切です。
しっかりと準備をして売却活動を行っていきましょう！
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サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
TEL:052-723-7751
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売却する前にリフォームは必要？どちらがいいのかメリット・デメリットを説明します！
お家の売却を考える際、現状のままがいいのか、
リフォームをして綺麗な状態にした上で売却をしたほうがいいのか、
考えた事はありませんか？
ここではリフォームをすることにより生まれる、
メリット・デメリットについてご説明いたします！
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◎リフォームしてから家を売るメリット
【メリット①】見た目の印象が良くなる
リフォームをして家をきれいにすることで、買主に与える家の印象が良くなり売却が有利になるというメリットがあります。見た目の印象で購入判断をする方も多いので、直感で「住みたい！」と思えない家は価格条件が良くても売れません。見た目の印象を良くすること（リフォームすること）で売却できる可能性は飛躍的に高まるでしょう。
【メリット②】買い手がすぐに引っ越せる
中古物件を購入する方の多くが、引っ越し後にリフォームを行うこと前提としています。ただ、そうすると引渡しからリフォームを行うため、実際に引っ越しする時期もリフォーム工事が終わってからになってしまいます。しかし、リフォーム済みであれば買い手がすぐに引っ越せるので、早く新居に引っ越したい方に売りやすくなります。
【メリット③】買い手の融資手続きが楽
買い手が住宅ローンを組む際、「家の購入価格」と「リフォーム費用」のどちらも借りたい場合は手続きが煩雑になり敬遠されがちです。しかし、リフォーム済物件であれば「家の購入価格」のみでローンを組め融資手続きが簡単なので、買い手が付きやすいというメリットもあります。
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✖ リフォームしてから家を売るデメリット
【デメリット①】リフォーム費用を回収しづらい
最近はリフォームして再販売している家が増えていますが、そのほとんどの物件はフルリフォーム済の物件です。そして、お風呂・キッチン・洗面台・壁・床等のフルリフォームをすると、45㎡で400万円程度かかります。
リフォームは現状回復の意味合いが大きいので、この費用を上乗せした金額で売れることはほとんどありません。例えば、300万円かけてリフォームした場合、その分の費用を上乗せして販売しても、近隣の相場より価格が上がってしまい売却しづらくなります。ですが業者の場合は、買取などを行っているため、比較的リフォームしやすい可能性があります。
【デメリット②】中古物件の魅力である「安さ」が損なわれる
リフォームした場合、売り手としてはリフォーム代金をなるべく上乗せして売り出したくなるでしょう。しかし、中古物件の買い手は家が古いことを意識しているため、自分でリフォームすることを前提に「安さ」を求めてに家を探しています。売り手がリフォームして売却価格を上げてしまうと、安い物件を探している買い手の層には響かず、結局売却に至らない結果となってしまいます。
【デメリット③】リフォーム内容が買主の趣味と合わない可能性もある
近年は自分たちでリノベーションが流行っております。リフォームへのこだわりも多様化しており、中古物件を購入する多くの方は「安く物件を購入し、自分好みにリフォームしたい」と考えています。実際に中古物件を購入した人の50.5%が物件購入後に自らリフォームした。と答えています。つまり、リフォーム費用を上乗せして家を売り出すより、安い価格で現況のまま売り出した方が売れやすいと言えます。
以上を踏まえたうえで結論を言うと、
基本的に大規模なリフォームはあまりオススメしておりません！
もしリフォームをするなら、壁紙や床の汚れや傷、建具や設備の破損、故障などについて補修、修繕、修理する程度でOKです。
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◆リフォームを行わず早期売却をしていくには？
売主側でリフォームをすると、代金は売主負担となり、その費用を上乗せして販売活動を行っても、近隣の相場よりも高くなり、逆に売れにくくなってしまうというデメリットがあります。
そこでオススメなのが『ハウスクリーニング』です。
ハウスクリーニングを行い、特にキッチンやトイレ、浴室などの水回りなどを綺麗にしてもらうだけでも印象が大変良くなります！リフォームよりも少ない費用ででき、内覧者の印象をアップさせることができます！
ですが、居住中のまま売却活動を行う場合、ハウスクリーニングなどは難しいかもしれません。その際は、整理整頓を行い清潔感を出していただき、電気などを全てつけておいていただけると、買主側の印象がＵＰします！買主も内覧時、室内が暗かったり、物が片付けされていないと、せっかく良い家でも印象が悪くなってしまい、他の物件と見比べる際のマイナス材料となってしまいます。
古い物件の取引の多くは売却後にリフォームすることが前提と考えられていますので、リフォームが本当に必要か、必要とすればどの部分かなど、不動産会社へ相談してから行うと良いでしょう。
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子供に家を売るにはどうしたらいい？親子間での不動産取引のポイント！
自分の親が高齢なると、家族・親戚間で相続の話題が上がると思います。
とくに、親・子供それぞれが家を持っていたりすると、親が亡くなった後の家をどうするのか、誰が相続するのか・・・など、難しい問題に直面しますよね。相続対策として、不動産を事前に子供名義にするという方法を取る方もおられます。
不動産を子供名義にするには、大きく分けて2つの方法があります。
不動産を子供に売却する「親子間売買」と、
タダで贈与する「生前贈与」と言う方法です。
【生前贈与】はよく耳にしますが、前者の【親子間売買】という言葉は、あまり聞きなれないと思います。言葉だけ見ると、「親子間で金額のやり取りが発生するの？」と単純な疑問が浮かびますが、通常の相続と比べて、不動産が相続財産という扱いにならないので、トラブルが起きにくいというメリットがあるようです。
そもそも、親が高齢のため・・・といった理由は関係なく、親子間であっても、通常の不動産取引と同じように家や土地の売買は行うことができます！
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親子間での不動産取引は2種類に分けられる
親から子へ不動産の名義を変更する方法には、
大きく分けて【贈与】と【売却】の2種類があります。
【贈与】・・・自分の財産を無償で相手に渡すことを指し、譲る側と受け取る側の双方の意思が一致することで成立する契約
【売却】・・・譲渡とも呼ばれ、金銭の対価があって初めて成り立ちます。親子間での不動産取引においても、基本的には一般の取引と変わらず、売却を行うことが可能です。
子どもとの間で金銭のやりとりをすることには、違和感を覚えるかもしれません。しかし、売却と贈与では課税される税金に違いがあり、状況によっては売却のほうが金銭的なメリットを得られるケースもあります。そのため、漠然と贈与の手続きを進めてしまう前に、売却についても検討しておきましょう。ただ、売却をするタイミングなどによっては贈与と見なされてしまうこともあります。
また、売却においては売主と買主との間でさまざまなルールを設けられるため、自由度の高さが思いがけないトラブルの原因となる場合があります。特に支払いの方法やタイミングなどについては、細かくルールを決めておくことが重要です。大きなお金をやりとりする不動産取引では、親子間でも契約書をきちんと交わして、事前にトラブルを避けることが大切なのです。
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◎子どもに不動産を売却するメリット
大きなメリットとして挙げられるのは、生前に名義を変更できる点です。
親子間であっても、不動産を「売買」して名義を変更することで、不動産を誰が相続するのかで揉めることが無くなります。相続の際に、現金や証券であれば、分割協議を進めることで、割合に応じて分配することができますが、不動産の場合は土地や家屋なので、実際に分配するのは難しくなります。その点、生前に親子間売買で不動産を子供名義に移行しておくと、不動産の手続きは終わっているという良さがあります。不動産をどのように分割するのか、よくある相続トラブルを避けることができるのです。
さらに贈与を行う時と比較をすると、税金の面でもメリットがあります。親子間売買の方が税率が低くなっているので、コストを抑えることができます。
そして、何より愛着のある家をわが子に守ってもらえるという安心感が、親子間売買の最大のメリットだといえます。
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✖子どもに家を売るデメリット
親子間での不動産売買は、通常の不動産取引と比べるとそれほど頻繁に行われる取引形態ではありません。そのため、取り扱っている不動産会社が少なく、仲介を頼みたい場合には依頼先を見つけるのに手間がかかります。また親子間では、住宅ローンの審査が厳しくなりやすい面もあります。金融機関からすれば、ほかの相続人ともめてしまうリスクなどが気になるため、融資に消極的になってしまうケースも考えられます。通常の不動産取引とは異なるため、事前に不動産会社や、司法書士にご相談することをお勧めいたします。
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身内に不動産を売却するときの基本的な流れ
子供や親族に家を売る場合、一般的な取引ともっとも大きな違いは、一から買い手を探す必要がないという点です。内見などの手間を省くことができるため、通常と比べればスムーズに取引を進められます。ですが、不動産取引においては、親子間であっても通常の取引と変わらず、いくつかの手続きをふむ必要があります。お互いの意思がそろってからも、実際に売却を終えるまでにはある程度の時間がかかるのです。
親子間の不動産売却に関する大まかな流れは以下の通りです。
全体的な手順を押さえておけば、手続きに必要な期間を計算することができます。
売却価格の決定
↓
媒介契約の締結
↓
資金の確認
↓
売買契約・決済
↓
確定申告
◆売却価格の決め方
家の売却価格を決めるうえでは、相場価格を押さえておく必要があります。主な手段として挙げられるのは、自分で価格を調べる方法と専門家に依頼して査定してもらう方法の2種類です。自分で相場を調べるのであれば、まずインターネットで大まかな相場を見たうえで、手元に届く固定資産税の納税通知書から「固定資産税評価額」を確認します。また、国土交通省が発表している「不動産公示価格」や、国税庁が示している「路線価」なども参考になります。
自分で価格を決める方法以外に、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に査定を依頼する方法もあります。自力での価格設定に不安がある場合には、利用を検討してみましょう。
◆媒介契約の締結
子どもや親族に不動産を売却する場合には、不動産会社を介さなくても契約を結ぶことができます。自分で売買契約書をつくれば、問題なくやりとりを進められるのです。ただ、普段から契約書を取り扱っていない人にとっては、親族同士のやりとりであっても不安を感じる場合があります。書面の作成は司法書士などの専門家に依頼することもできるため、無理をせず利用するほうが無難です。
◆資金の確認と売買契約・決済
身内同士であっても、売買契約を行う際にはきちんとお金の支払いを行わなければなりません。契約上は売買であっても、実際に資金の支払いがなければ贈与と見なされます。その際、子どもに購入資金がない場合には、住宅ローンを利用することとなります。ただ、通常の売買契約とは異なり、保証人の問題やほかの相続人がいる可能性などの面から、審査が厳しくなることもあるため注意が必要です。購入資金については、事前に金融機関に相談するなどして、子どもに用意しておいてもらうほうが安心だといえます。資金調達が無事に済んでいれば、スムーズに売買契約へと移れるのです。
子どもから親へ売却金額が支払われたタイミングで決済が終了し、そこから鍵の引き渡しと登記の手続きに移行します。登記をすることで、初めて家の所有権が子どもへと移るため、忘れずに手続きを行いましょう。登記手続きは自分で行うことも可能ですが、用意すべき書類が多く、複雑な手順を踏まなければなりません。そのため、多くの場合は司法書士などの専門家に依頼することになるでしょう。
◆確定申告
不動産の売却を行った際には、翌年の確定申告で譲渡所得として申告を行う必要があります。必要な書類は国税庁のホームページで入手でき、案内に従って自分で記入することも可能です。
相続でもめたくない、自分の愛着のある家を我が子に受け継ぎたい、自分の死後家族に迷惑を掛けたくない・・・など、理由は様々あると思いますが、不動産を上手に引き継ぐ方法の一つに「親子間売買」という方法がある事も知っておいて損ではないかもしれませんね！
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バイクの色を変えてみた
どうも、松下です。
先日ふとバイクの色を変えてみたくなったので塗り直してみました。
と言っても適当ですが😅ホームセンターで700円くらいの缶スプレー1本だけで塗装です(^O^)／
先ずはフェンダーやらタンクやら外して。マフラーの修正したかった所もついでに直して。。
このストリップ状態は何回みてもワクワクします。ちょっと興奮してしまいます😋
写真撮り忘れて塗装を進めてしまったので、この足元に置いてある、つや無しの赤色のバイクが。。。
いきなり完成後ですが、こんな感じに。つや無しブラックは流行っているので面白くないから
つや有りブラックで塗ってみました。
黒色は引き締まった感じが出るのでキュッとした感じに。しばらくはこれでいきます。
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こちらのお店は時間帯が早かったこともあり
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子供２人でこの量、ちょっと多すぎのような気も・・・
と思ったのですが全部キレイになくなりました！
残すことなく食べられたのは良かったのですが、
食べ盛りの子供達と一緒に買いに行くのはキケンですね(;^_^A
次はクリスマスに利用するかも。
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